Komşu İnşaatı Binama Zarar Verdi: Çatlak, Kazı ve Sarsıntı Zararında Kime, Nasıl Başvurulur?

Komşu parselde yapılan kazı veya inşaat nedeniyle binanızda çatlak, oturma ya da başka bir hasar oluşmuşsa, Türk Medeni Kanunu’nun 738. maddesi bu durumda devreye girer. Bu hüküm, malike kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınma yükümlülüğü getirir. Zarar gören, TMK m.730’a göre durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Kusurlu yükleniciye de haksız fiil hükümleri ve adam çalıştıranın sorumluluğu (TBK m.66) üzerinden başvurulabilir. Hasar büyümeden delil tespiti yaptırılmalı, tehlike devam ediyorsa ihtiyati tedbir istenmeli, tazminat davası da TBK m.72’deki sürelerde açılmalıdır.

Bu yazı, yanındaki parselde yıkım, kazı veya yeni inşaat başlayan ve kendi binasında çatlak, oturma, su sızıntısı, sarsıntı ya da yoğun toz ve gürültüyle karşılaşan kat malikleri, ev sahipleri ve işyeri sahipleri için hazırlanmıştır. Temel soru şudur: “Zararımı komşu arsa sahibinden mi, müteahhitten mi isteyeceğim ve ilk olarak ne yapmalıyım?” Komşu binanın sınırı aşarak arsaya taşması ayrı bir yazıda ele alındığından burada ağırlık, kazı ve inşaat faaliyetinin verdiği zarardadır.

Komşu İnşaatının Verdiği Zarar Hangi Durumları Kapsar?

Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin komşuluk ilişkisinden doğan sınırlarını iki temel hükümle düzenler.

Kullanma biçimi (TMK m.737): Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku, gürültü veya sarsıntı yasaktır.

Kazı ve yapılar (TMK m.738): Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Kazı ve yapılarda uyulması gereken teknik kurallar özel kanunlarla belirlenir (m.739).

Bu iki hüküm, birbirinden farklı iki zarar türünü kapsar. Birincisi, binada çatlak, temel oturması, duvar ayrılması, tesisat hasarı gibi fiziksel zararlardır. İkincisi ise toz, gürültü ve sarsıntı gibi, fiziksel hasar doğurmasa da yaşamı ve işletmeyi olumsuz etkileyen rahatsızlıklardır. Her ikisinde de dayanak, komşuluk hukukunun sınırlarının aşılmasıdır.

Hoş görülebilir sınır ve denkleştirme

Her inşaat bir miktar toz, gürültü ve titreşim doğurur. Kanun, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararlar bakımından ayrı bir çözüm öngörür: hâkim bu zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m.730/2, m.737/3). Bu, inşaatın tamamen durdurulması yerine, kaçınılmaz rahatsızlığın parayla karşılanması anlamına gelir. Buna karşılık kaçınılabilir olduğu hâlde önlem alınmadan yapılan kazı, çalışma saatlerine uyulmaması veya binayı fiziksel olarak zarara uğratan işler bu kapsamda değerlendirilmez.

Kimden İstenebilir?

Komşu inşaatı zararında birden fazla kişi sorumlu olabilir. Aşağıdaki tablo olası sorumluları, dayanaklarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları gösterir.

Arsa sahibi mi, müteahhit mi?

Kat karşılığı inşaatlarda inşaatı yapan yüklenici olsa da, kazının yapıldığı taşınmazın maliki çoğu zaman arsa sahipleridir. TMK m.730 ve 738, taşınmaz malikine yönelir. Bu nedenle zarar gören, hem komşu parselin maliklerine komşuluk hukuku üzerinden, hem de işi fiilen yürüten yükleniciye haksız fiil hükümleri üzerinden başvurabilir. Bu sorumlular aynı zarardan sorumlu olduklarında TBK m.61 uyarınca müteselsil sorumluluk hükümleri uygulanır.

Pratikte davanın hem maliklere hem yükleniciye birlikte yöneltilmesi, sorumlu tarafların birbirini işaret etmesiyle zaman kaybedilmesini önler. Arsa sahipleri, ödedikleri tazminat için iç ilişkide kusurlu yükleniciye rücu edebilir. Yüklenicinin alt yüklenici çalıştırması hâlinde ilişki yapısı için müteahhit taşeron ilişkisi nasıl kurulur yazısına bakılabilir.

Kiracı veya İşyeri Sahibi de Başvurabilir mi?

TMK m.730, dava hakkını yalnızca komşu taşınmazın malikine değil, “zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse”ye tanır. Bu ifade, malikin yanında taşınmazı kullanan kiracıyı da kapsayacak genişliktedir. Örneğin komşu inşaatın tozu ve gürültüsü nedeniyle müşteri kaybeden bir işyeri kiracısı, kendi uğradığı zarar için başvurabilir.

Ancak zarar kalemleri kişiye göre ayrılır. Binanın kendisindeki çatlak ve yapısal hasar, kural olarak malikin zararıdır. Kiracının zararı ise kendi eşyalarındaki hasar, işyerinin kullanılamaması nedeniyle kaybedilen kazanç veya geçici olarak taşınma gideri gibi kalemlerdir. Aynı olaydan hem malik hem kiracı zarar görmüşse, her biri kendi zararını ayrıca ispat eder. Kiracının kira ilişkisinden doğan hakları ise kiraya verene karşı ayrıca değerlendirilir.

Zarar Tehlikesi Varsa: İnşaat Durdurulabilir mi?

TMK m.730, yalnızca zarar görenlere değil, zarar tehlikesiyle karşılaşanlara da dava hakkı tanır. Bu, zarar henüz büyümeden harekete geçilebileceği anlamına gelir. Örneğin derin bir kazı nedeniyle binanın temelinde kayma riski doğmuşsa, tehlikenin giderilmesi istenebilir.

Tehlike acil ise HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi varsa, mahkeme kazının durdurulması veya belirli önlemlerin alınması gibi tedbirlere karar verebilir. Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa, talep eden kararın uygulanmasını istediği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davayı açmak zorundadır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).

Bu yolun yanında belediyeye de başvurulabilir. İnşaatın ruhsat ve eklerine aykırı yürütüldüğü veya güvenlik önlemlerinin alınmadığı durumlarda idari süreç işletilebilir. Ancak belediye başvurusu, zararın tazmini için açılacak hukuk davasının yerine geçmez. Ruhsata aykırılığın idari sonuçları için inşaat ruhsatına aykırı uygulamaların hukuki sonuçları ve kaçak inşaat nedir, yaptırımları nelerdir yazılarına bakılabilir.

Delil Tespiti Neden Belirleyicidir?

Komşu inşaatı davalarında en zor ispat konusu, hasarın inşaattan önce var olup olmadığıdır. Eski binalarda zaten bulunan çatlaklar ile kazı sonrası oluşan çatlakları ayırmak, ancak karşılaştırma yapılabilecek kayıtlarla mümkündür. Komşu inşaatın, çatlakların sebebi olmadığını, bunların binanın yaşından veya kendi yapım hatasından kaynaklandığını ileri sürmesi beklenir.

Bu nedenle iki aşamalı bir belgeleme yararlıdır. Birinci aşama, komşu inşaat başlamadan önce binanın mevcut durumunun tarihli fotoğraf, video ve mümkünse teknik raporla kayda geçirilmesidir. İkinci aşama, hasar görüldüğünde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılmasıdır. Bilirkişiye özellikle şu sorular yöneltilebilir:

• Binadaki çatlak ve hasarlar yeni mi, eski mi?
• Hasarlar ile komşu parseldeki kazı veya inşaat arasında illiyet bağı var mı?
• Komşu parselde gerekli istinat ve iksa önlemleri alınmış mı?
• Hasarın giderilmesi için gereken onarımlar ve bedeli nedir?
• Binanın taşıyıcı sistemi tehlikede mi, acil önlem gerekiyor mu?

Delil tespitinde karşı tarafa bildirim, itiraz ve ek soru süresi bir haftadır (HMK m.402/3). Tespit dosyası sonradan açılacak davanın eki sayılır.

Hangi Zararlar İstenebilir?

Komşu inşaatından doğan zararlar yalnızca çatlak onarımıyla sınırlı değildir. Somut olaya göre şu kalemler gündeme gelebilir:

• Onarım giderleri: Çatlak, sıva, boya, tesisat, yalıtım ve gerekiyorsa taşıyıcı sistem onarımı.
• Değer kaybı: Onarımdan sonra da devam eden ve taşınmazın piyasa değerini düşüren etkiler.
• Kullanım kaybı: Binanın veya bağımsız bölümün onarım süresince kullanılamaması nedeniyle doğan kira kaybı veya başka yerde oturma gideri.
• Eşya zararları: Su sızıntısı, çökme veya sarsıntı nedeniyle zarar gören eşyalar.
• Taşınma ve geçici barınma giderleri: Binanın geçici olarak boşaltılması gerekmişse.

Hâkim, uğranılan zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak zararı hakkaniyete uygun olarak belirler (TBK m.50/2). Zarar gören zararın doğmasında veya artmasında etkili olmuşsa, örneğin uyarıya rağmen önlem almamışsa tazminat indirilebilir (TBK m.52). Çok katlı yapılarda ortak alanlarda ve bağımsız bölümlerde ayrı ayrı zarar oluşabileceğinden, zararın kime ait olduğunun ayrıştırılması gerekir. Bu konudaki benzer bir değerlendirme için üst kattan su akıyor, masrafı kim öder yazısına bakılabilir.

Dava Öncesi Hazırlık

Dava açmadan önce komşu taraflara ve yükleniciye noter aracılığıyla bir ihtarname gönderilmesi, hem zararın ve tehlikenin bildirildiğini belgeler hem de uzlaşma imkânı yaratır. İhtarnamede hasarın tarihi, niteliği, istenen önlemler ve onarım talebi açıkça yazılmalıdır. Bazı yükleniciler, inşaat sigortaları veya kendi teknik ekipleri aracılığıyla onarımı üstlenmeyi teklif edebilir. Bu durumda onarımın kapsamı ve kabulü yazılı olarak belirlenmeli, onarımdan önce mevcut hasar tespit ettirilmelidir.

Uyuşmazlığın niteliğine ve tarafların sıfatına göre dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk uygulanabilir. Görevli mahkeme de talebin türüne göre değişebileceğinden, dava hazırlığında bu iki konu ayrıca kontrol edilmelidir.

Süreler

Komşu inşaatının verdiği zarar çoğu zaman tek bir anda değil, inşaat süresince ve sonrasında yavaş yavaş ortaya çıkar. Bu nedenle iki yıllık sürenin hangi tarihten başlayacağı, zararın ne zaman öğrenildiğine göre belirlenir. Hasarın ilk görüldüğü tarihin belgelenmesi bu açıdan da önemlidir. Diğer süreler için inşaat hukukunda zamanaşımı süreleri yazısına bakılabilir.

Kentsel Dönüşümde Komşu İnşaatı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında eski binaların yan yana yıkılıp yeniden yapılması, komşu binalara zarar riskini artırır. Özellikle bitişik nizam yapılarda, yıkılan binanın komşu binayla ortak duvarı veya temeli bulunabilir. Bu durumda yıkım ve kazı öncesinde komşu binanın durumunun belgelenmesi ve iksa önlemlerinin planlanması daha da önem kazanır. Kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin genel bilgi için kentsel dönüşüm avukatı sayfasına bakılabilir.

İki Varsayımsal Örnek

Örnek 1: Bitişik parselde derin kazı ve çatlaklar

Emre Bey, kırk yıllık bir apartmanda kat malikidir. Bitişik parselde eski bina yıkılır ve üç bodrum katlı yeni bir bina için derin kazı başlar. Kazının ikinci haftasında Emre Bey’in apartmanının yan duvarında ve merdiven boşluğunda yeni çatlaklar görülür, bazı kapılar kapanmaz hâle gelir.

Sonucu değiştiren olgu: Komşu inşaat başlamadan önce apartmanın mevcut durumunun belgelenmiş olup olmadığı. Kat malikleri, kazı başlamadan önce yönetim aracılığıyla bütün binayı tarihli fotoğraf ve videoyla kayda almışsa, yeni çatlakların kazıdan sonra oluştuğunu göstermek kolaylaşır. Böyle bir kayıt yoksa, komşu taraf çatlakların binanın yaşından kaynaklandığını ileri sürecek ve ispat bilirkişi değerlendirmesine kalacaktır. Her iki durumda da hasar görüldüğü anda delil tespiti istenmeli, binanın güvenliği tehlikedeyse kazının durdurulması veya önlem alınması için ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Gerekli belgeler ve işlevleri:

• İnşaat öncesi tarihli fotoğraf ve videolar: hasarın önceden bulunmadığını gösterir.
• Komşu parselin ruhsatı ve projesi: kazı derinliğini ve öngörülen önlemleri gösterir.
• Delil tespiti raporu: hasar ile kazı arasındaki illiyet bağını ve onarım bedelini belirler.
• Kat malikleri kurulu kararı ve yönetici yazışmaları: ortak alan zararı için yönetimin hareket yetkisini gösterir.
• Komşu tarafa gönderilen ihtarname: zarar tehlikesinin bildirildiğini kanıtlar.

Örnek 2: Fiziksel hasar olmadan toz ve gürültü

Zeynep Hanım, evinin karşısındaki parselde süren inşaat nedeniyle aylardır yoğun toz ve gürültüden şikâyetçidir. Binasında fiziksel bir hasar yoktur. Çalışmalar zaman zaman sabah çok erken saatlerde başlamakta, şantiyede toz önleyici örtü kullanılmamaktadır.

Sonucu değiştiren olgu: Rahatsızlığın yerel âdete uygun ve kaçınılmaz olup olmadığı. Her inşaatın doğal sonucu olan ve önlem alınsa da önlenemeyecek ölçüdeki toz ve gürültü, inşaatın durdurulmasını değil, en fazla uygun bir bedelle denkleştirmeyi gündeme getirebilir (TMK m.737/3). Buna karşılık kaçınılabilir taşkınlıklar, örneğin toz önleyici önlem alınmaması veya çalışma saatlerine uyulmaması, TMK m.737/2 kapsamında yasak olan taşkınlık sayılabilir ve bunların önlenmesi istenebilir.

Gerekli belgeler ve işlevleri:

• Tarihli video ve ses kayıtları: rahatsızlığın yoğunluğunu ve saatlerini gösterir.
• Belediyeye yapılan şikâyetler ve cevapları: idari denetimin yapılıp yapılmadığını gösterir.
• Komşuların beyanları: rahatsızlığın genel ve süreklilik arz ettiğini destekler.
• Sağlık raporları varsa: tozun sağlık üzerindeki etkisini gösterir.

Gerekli Belgeler

Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, komşu inşaat başlamadan önce binanın durumunu belgelememektir. Sonradan ortaya çıkan çatlakların yeni olduğunu ispat etmek, bu kayıt olmadan çok zorlaşır.

İkinci hata, hasarı delil tespitinden önce onarmaktır. Onarım yapıldıktan sonra hasarın kaynağını ve boyutunu göstermek güçleşir.

Üçüncü hata, yalnızca yükleniciye yönelmektir. Komşu taşınmazın malikleri de komşuluk hukuku üzerinden sorumludur; yüklenicinin ödeme gücü yetersiz kalabilir.

Dördüncü hata, ihtiyati tedbirden sonra esas davayı iki hafta içinde açmamaktır. Bu süre kaçırılırsa tedbir kendiliğinden kalkar.

Sık Sorulan Sorular

Komşu inşaatı binamda çatlak oluşturdu, kimden tazminat isteyebilirim?

Komşu taşınmazın maliklerinden TMK m.730 ve 738 uyarınca, işi yürüten yükleniciden ise haksız fiil hükümleri uyarınca isteyebilirsiniz. Aynı zarardan birden fazla kişi sorumluysa müteselsil sorumluluk hükümleri uygulanır. Dava çoğu zaman her ikisine birlikte yöneltilir.

Komşu arsa sahibinin kusuru olmasa da sorumlu olur mu?

TMK m.730, malikin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören kişiye dava hakkı verir ve maddede kusur şartından söz edilmez. Bu nedenle sorumluluk, mülkiyet hakkının komşuluk hukuku sınırlarının aşılmasına dayanır. Somut olayda sınırın aşılıp aşılmadığı ayrıca değerlendirilir.

Devam eden kazı durdurulabilir mi?

Binanın güvenliği tehlikedeyse HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Mahkeme kazının durdurulmasına veya belirli önlemlerin alınmasına karar verebilir. Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa esas dava iki hafta içinde açılmalıdır.

Çatlakların eski olduğunu iddia ediyorlar, nasıl ispat ederim?

İnşaat öncesine ait tarihli fotoğraf ve videolar en güçlü delildir. Bunlar yoksa delil tespiti sırasında bilirkişiden çatlakların yeni mi eski mi olduğu ve kazı ile illiyet bağının bulunup bulunmadığı sorulmalıdır. Komşu binalarda benzer hasarın bulunması da değerlendirmeye katkı sağlayabilir.

Toz ve gürültü için tazminat istenebilir mi?

Hoş görülebilecek dereceyi aşan toz, gürültü ve sarsıntı TMK m.737 uyarınca yasaktır ve önlenmesi istenebilir. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklar için ise hâkim uygun bir bedelle denkleştirmeye karar verebilir. Rahatsızlığın kaçınılmaz olup olmadığı belirleyicidir.

Hangi zararlar tazminata dahil edilebilir?

Onarım giderleri, değer kaybı, kullanım kaybı, eşya zararları ve geçici barınma giderleri somut olaya göre istenebilir. Zararın miktarı tam ispat edilemezse hâkim olayların olağan akışına göre hakkaniyete uygun bir belirleme yapar.

Dava açmak için ne kadar sürem var?

Haksız fiilden doğan tazminat istemi, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Hasarın ilk görüldüğü tarihin belgelenmesi bu sürenin hesaplanmasında önemlidir.

Ortak alanlardaki hasar için kim dava açar?

Ortak alanlar kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Ortak alan hasarı için kat malikleri kurulu kararıyla yönetimin hareket etmesi pratikte süreci kolaylaştırır. Bağımsız bölümlerdeki hasar için ise her malik kendi zararını ayrıca isteyebilir.

Belediyeye şikâyet etmek yeterli mi?

Belediye başvurusu, ruhsata aykırılık ve güvenlik önlemleri bakımından idari denetimi harekete geçirir. Ancak zararın tazmini için ayrıca hukuk yoluna başvurulması gerekir. İki yol birlikte kullanılabilir.

Zarar oluşmadan önce önlem alınmasını isteyebilir miyim?

Evet. TMK m.730, zarar tehlikesiyle karşılaşan kişiye de tehlikenin giderilmesini dava etme hakkı verir. Kazı nedeniyle binada kayma veya çökme riski varsa, zarar beklenmeden önlem alınması istenebilir.

Sonuç

Komşu inşaatının verdiği zararlarda Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri birlikte uygulanır. Zarar gören, komşu taşınmazın maliklerine ve işi yürüten yükleniciye birlikte başvurabilir. Başarının anahtarı, inşaat öncesi ve sonrası durumu belgelemek, hasar görüldüğünde onarımdan önce delil tespiti yaptırmak, tehlike varsa ihtiyati tedbir istemek ve süreleri izlemektir. Komşu binanın sınırı aşarak arsaya taşması gibi farklı bir sorun varsa komşunun binası arsama taştı yazısına bakılabilir. Somut durumunuzun değerlendirilmesi için gayrimenkul hukuku avukatı sayfasından bilgi alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat bilgileri 19 Ekim 2026 tarihinde resmî kaynaklardan kontrol edilmiştir.