00:00 · Tespitten yeniden yapıma

Ben Avukat İltan Ekmekçioğlu. Bu videoda, riskli yapı tespitinden yeni binanın teslimine kadar kentsel dönüşüm sürecini, işlem sırasını ve maliklerin haklarını anlatacağım.

00:12 · Süreci takip edin

Binanız için riskli yapı başvurusu yapılmış olabilir. Bir tespit raporu gelmiş, tahliye istenmiş ya da müteahhit seçimi gündeme gelmiş olabilir. Önce hangi aşamada olduğunuzu belirlemeniz gerekir. Çünkü her aşamada başvuracağınız yer, hazırlayacağınız belge ve takip edeceğiniz süre değişir.

Bu sunumda işlemleri bu sırayla ele alacağız. Tespiti kimin yaptırabileceğini, rapora nasıl itiraz edileceğini ve dava açmanın yıkıma etkisini açıklayacağım. Ardından maliklerin karar almasını, karara katılmayanların paylarının satışını ve yeniden yapım sözleşmesini inceleyeceğiz. Ekrandaki belge listeleri ve süre tabloları, kendi dosyanızdaki işlemleri takip edebilmeniz için hazırlandı.

00:55 · Süreç iki koldan ilerleyebilir

Yol haritası tespit talebiyle başlıyor. Lisanslı kuruluş rapor hazırlıyor, Müdürlük raporu inceliyor. Riskli yapı tespitinden sonra tapu kaydı ve bildirim işlemleri yapılıyor. Maliklerin itirazı varsa teknik heyet incelemesi devreye giriyor.

Tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci ilerliyor. Malikler bu sırada yeniden yapım için karar da alabilir. Şemadaki iki kol bunu gösteriyor. Karar almak için binanın yıkılmasını beklemek zorunlu değil. Sonraki aşamada sözleşme, ruhsat, inşaat ve teslim işlemleri bulunuyor. Bu iki sürecin belgelerini ayrı ayrı takip etmek gerekiyor.

01:32 · Mevzuat çerçevesi

Sürecin temel dayanağı, altı bin üç yüz altı sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Uygulama Yönetmeliği, tespitten satışa kadar işlemlerin nasıl yürütüleceğini açıklıyor. Teknik değerlendirmede Yönetmeliğin Ek İki bölümündeki esaslar kullanılıyor.

Dava ve yürütmenin durdurulması bakımından İdari Yargılama Usulü Kanununa başvuruyoruz. İnşaat sözleşmesinden doğan gecikme ve ayıp sorunlarında ise Türk Borçlar Kanunu devreye giriyor. Sunumun hukuki kontrol tarihi, yirmi yedi Ekim iki bin yirmi altı. Ekrandaki karar notları da bu çerçevede yer alıyor. Daha sonraki bir işlem değerlendirilirken o tarihteki mevzuatın ve yargı kararlarının ayrıca kontrol edilmesi gerekiyor.

02:17 · Üç ayrı kavram

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farklı kavramlar. Riskli yapı dediğimizde, hakkında bilimsel ve teknik verilerle tespit yapılmış belirli bir binadan söz ediyoruz. Bu bina, riskli alanın içinde de dışında da bulunabilir.

Riskli alan kararı ise zemin veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan bir bölgeye ilişkin. Bu kararı Cumhurbaşkanı veriyor. Rezerv yapı alanını Bakanlık belirliyor. Bu alanlar Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılıyor. Rezerv alan kavramı yalnızca yeni yerleşim yerleriyle sınırlı değil. Riskli alan veya rezerv alan kararı, tek başına bir binanın riskli yapı sayılmasını sağlamaz. Bunun için binaya özgü teknik tespit gerekir.

03:01 · Görev dağılımı

Malikler tespiti yaptırıyor, itiraz ediyor ve taşınmazın nasıl değerlendirileceğine karar veriyor. Lisanslı kuruluş teknik incelemeyi yapıp raporu hazırlıyor. Müdürlük raporu inceliyor ve itiraz başvurusunu alıyor. Teknik itiraz hakkında kararı heyet veriyor.

Belediye veya ilgili İdare, tahliye ve yıkım işlemlerini yürütüyor. Tapu müdürlüğü gerekli kayıtları işliyor. Muhtarlık, ilan sürecinde görev alıyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ise lisans, denetim ve gerektiğinde doğrudan işlem yapma yetkileri var. Bu görev dağılımı, başvurunun doğru yere yapılması bakımından önemli.

03:38 · Riskli yapı tespiti

Önce riskli yapı tespitini ele alalım. Başvuru nasıl yapılıyor, bina nasıl inceleniyor ve sonuç maliklere nasıl bildiriliyor?

03:47 · Teknik tespit

Bir binanın eski olması, tek başına riskli yapı tespitinin yerine geçmez. Ekonomik ömrünü tamamladığı ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, bilimsel ve teknik verilerle belirlenmelidir.

Tespit, kendi başına kullanılabilen ve insanların girebildiği yapıların bütünü için yapılır. Yalnızca bir daire hakkında riskli yapı raporu düzenlenmez. İnşaat hâlinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metrukluk veya başka bir nedenle statik bütünlüğü bozulmuş yapılar bu tespit usulünün dışında tutulmuştur. Bu ayrım, her eski veya hasarlı yapıya aynı başvuru yolunun uygulanamayacağını gösterir. Teknik ölçütler Yönetmeliğin Ek İki bölümünde yer alır.

04:28 · Başvuru hakkı

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin anlaşması gerekmiyor. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, lisanslı kuruluşa başvurabilir. Başvuru elektronik sistem üzerinden oluşturulur. Maliklerce yaptırılan tespitin masrafını malikler karşılar.

Başkanlık veya İdare de resen tespit yapabilir. Maliklere süre verildiği hâlde tespit yaptırılmazsa, işlem idarece yürütülebilir ve masraf payları oranında maliklere yüklenir. Kural olarak her yapı için tek rapor düzenlenir. Elektronik kayıt açılıp tespit yapılmazsa, iki ay sonunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay sonunda ise resen kayıt silinir. Seçilen kuruluşun lisansının geçerli olduğunu başvurudan önce kontrol etmek gerekir.

05:11 · Başvuru belgeleri

Başvuru hazırlığında güncel tapu kaydı ve kimlik bilgileriyle başlayın. Başvuruyu vekil yapacaksa vekâletname, malik vefat etmişse mirasçılık belgesi gerekir. Binanın adresi ve bina kodu da doğru yazılmalıdır. Varsa ruhsat, proje ve iskân belgesi teknik incelemeye yardımcı olur.

Ekrandaki liste, uygulamada yararlı olan belgeleri gösteriyor. Yönetmelik, malikten istenecek bütün evrakı bu şekilde tek tek saymıyor. Buna karşılık raporda bina adresiyle bina kodunun bulunması zorunlu. Saha çalışması için bağımsız bölümlere erişim sağlanmalı. Tespit engellenirse, mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteği gündeme gelebilir.

05:54 · Teknik inceleme

Teknik çalışma sahada başlıyor. Binanın ölçüleri alınır, beton numuneleri ve donatılar incelenir, gerekli zemin bilgileri toplanır. Sonra bina modeli oluşturulur ve Yönetmelikteki esaslara göre analiz yapılır.

Sonuçta yapının riskli olup olmadığına ilişkin rapor hazırlanır, imzalanır ve elektronik sistem üzerinden Müdürlüğe gönderilir. Ekrandaki kolon ve numune çizimi temsilîdir. Saha günü dairelere girilememesi çalışmayı aksatabileceği için, bina yönetiminin maliklere ve kullanıcılara önceden haber vermesi yararlı olur.

06:27 · Raporun incelenmesi

Rapor Müdürlüğe ulaştığında idari inceleme yapılır. Eksiklik görülürse rapor, hazırlayan kuruluşa geri gönderilir. Kuruluşun eksikleri bildirimden itibaren otuz gün içinde düzeltmesi gerekir. Gerekçeli talep üzerine ek süre verilebilir.

Eksik bulunmayan riskli yapı tespiti tapu müdürlüğüne bildirilir. Sunumda bu bildirim için en geç on iş günlük süre gösteriliyor. Şemadaki iki yolu birbirinden ayırın. Eksik rapor düzeltmeye gider, uygun rapor kayıt aşamasına geçer. Eski sunumlardaki, raporun her durumda on iş gününde gönderileceği anlatımıyla bu süre birbirine karıştırılmamalıdır.

07:06 · Kayıt ve duyuru

Riskli yapı tespiti tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Ancak maliklerin tespiti öğrenmiş sayılması, tapu kaydından ibaret değildir. Tutanak binaya asılır, e Devlet üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Başkanlığın internet sayfasında da ilan yer alır.

Bu işlemler tebliğ yerine geçer. Ayrıca kişiye ayrı bir tebligat gönderilmesini beklemek süre kaybına yol açabilir. Bu nedenle binaya asılan tutanağı gördüğünüzde, muhtarlık ilanının hangi gün başladığını da öğrenmelisiniz.

07:39 · İlan ve itiraz

Zaman çizgisinde ilk bölüm ilan süresini gösteriyor. Muhtarlık ilanı on beş gün sürüyor. İlanın son günü, tespit tebliğ edilmiş sayılıyor. Maliklerin itiraz süresi bu tarihe bağlı olarak hesaplanıyor.

Ekrandaki örnekte, ilanın son gününü izleyen gün esas alınarak ikinci bir on beş günlük dönem gösterildi. Bu, varsayımsal bir hesap. Kendi dosyanızda ilan tutanağındaki tarihleri esas almalısınız. e Devlet mesajını açtığınız gün, tek başına süre başlangıcı değildir. İlanın başlangıcını ve son gününü belgeleyin. Hesapta tereddüt varsa itirazı son güne bırakmayın.

08:17 · Tespitte kontrol

Tespit aşamasında en sık sorun, ilan tarihinin takip edilmemesinden çıkıyor. Kuruluşun lisansını kontrol etmemek ve raporu okumamak da sonradan fark edilen hatalara yol açabiliyor. Rapordaki bina kodunu, adresi ve kat bilgilerini kendi binanızla karşılaştırın.

Malik vefat etmişse mirasçıların durumunu baştan belirleyin. Saha günü dairelere erişim sağlanmasını da önceden düzenleyin. Raporun sonucu istenilen gibi çıkmadığında başka bir kuruluşa gidip ikinci rapor aldırmak çözüm değildir. Tek rapor kuralı nedeniyle, raporun teknik doğruluğuna ilişkin itirazın süresi içinde yapılması gerekir.

08:54 · Çınar Apartmanı

Şimdi süreci Çınar Apartmanı üzerinden düşünelim. Bu, sekiz bağımsız bölümlü varsayımsal bir bina. Üç numaralı dairenin maliki, diğer maliklerin kararını beklemeden lisanslı kuruluşa başvuruyor. Kuruluş incelemeyi tamamlayıp raporu Müdürlüğe gönderiyor.

Raporda eksik bulunmayınca tapu bildirimi yapılıyor. Tutanak asılıyor, elektronik bildirim ve muhtarlık ilanı tamamlanıyor. Süresinde itiraz gelmezse tespit kesinleşiyor ve yıkım sürecine geçiliyor. Maliklerden biri itiraz etseydi dosya teknik heyete gidecekti. Bu durumda tespit, heyet nihai kararını vermeden kesinleşmeyecekti. Örnekteki ayrım, sonraki işlemlerin ne zaman başlayacağını belirliyor.

09:36 · İtiraz ve yargısal başvuru

Şimdi teknik heyete itirazı, iptal davasını ve yürütmenin durdurulması talebini ayrı ayrı inceleyelim.

09:44 · İdari itiraz

Riskli yapı tespitine yapı maliki veya kanuni temsilcisi itiraz edebilir. Malik vefat etmişse başvuruyu mirasçıları yapabilir. Dilekçe, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilir. Yetki devri varsa başvuru ilgili İdareye yapılır.

Süre, muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gündür. Geç yapılan ya da başvuru hakkı olmayan kişi tarafından verilen itiraz işleme alınmaz. Dilekçede raporun tarihini ve numarasını belirtin. Teknik itiraz gerekçelerini somutlaştırın. Tapu, temsil veya mirasçılık belgesiyle birlikte, varsa bağımsız mühendislik görüşünü de ekleyin. İlan tarihlerini gösteren belgeleri saklamak, süresinde başvurduğunuzu ortaya koyar.

10:27 · Teknik heyet

Teknik heyet yedi üyeden oluşuyor. Dört üye üniversitelerden, üç üye Bakanlık veya Başkanlık kadrolarından geliyor. Heyet en az beş üyeyle toplanıyor ve katılanların çoğunluğuyla karar veriyor. Oylar eşitse başkanın bulunduğu tarafın görüşü esas alınıyor.

Heyet yalnızca dilekçede yazılan itiraz sebeplerini incelemekle yetinmez. Raporun bütün teknik unsurlarını değerlendirebilir, düzeltme isteyebilir ve gerekirse binayı yerinde inceleyebilir. Nihai karar, yapının tespit tarihindeki durumuna göre verilir. Bu nedenle itiraz, rapordaki teknik verileri ve değerlendirmeyi hedeflemelidir.

11:03 · İtirazın sonucu

Heyet yapıyı risksiz bulursa sonuç tapu müdürlüğüne bildirilir ve riskli yapı kaydı buna göre düzeltilir. Risklilik durumu değiştiği için Başkanlığa da bilgi verilir. Riskli yapı tespitine bağlı tahliye ve yıkım süreci bu durumda başlamaz.

İtiraz reddedilirse veya süresinde hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Müdürlük, bildirim ve yıkım işlemlerinin yürütülmesini İdareden ister. İtiraz eden malike nihai karar bildirilir. Ret kararı, yargı yolunu kapatmaz. Ancak dava süresinin ayrıca takip edilmesi gerekir.

11:39 · İki ayrı başvuru

Tablonun solunda idari itiraz, sağında iptal davası var. İtirazın süresi on beş gün. İncelemeyi teknik heyet yapıyor ve yapının riskli olup olmadığı değerlendiriliyor. İptal davasında ise süre otuz gün. Mahkeme işlemin hukuka uygunluğunu inceliyor.

İtiraz sonuçlanmadan tespit kesinleşmiyor. Buna karşılık dava açılması, işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmuyor. Bunun için yürütmenin durdurulması kararı gerekiyor. İki başvurunun süresini aynı takvimde ayrı ayrı izlemek gerekir. Birine başvurmuş olmak, diğerinin süresinin mutlaka korunduğu anlamına gelmez.

12:17 · İptal davası

Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı görevli mahkeme idare mahkemesidir. Taşınmazla ilgili davada yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olur. Dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür. Genel altmış günlük süreye güvenilmemelidir.

Süre tebliği izleyen gün başlar. Son gün resmî tatile rastlarsa ilk iş gününe uzar. Davayı, işlem nedeniyle menfaati ihlal edilen kişi açabilir. Dava ehliyeti dosyaya göre değerlendirilir.

İdari başvurunun dava süresine etkisi ayrıca incelenmelidir. İdari Yargılama Usulü Kanununun on birinci maddesine uygun başvuru süreyi durdurur. Açık ret veya otuz günlük cevapsızlık sonrasında, daha önce geçen günler de hesaba katılarak süre işlemeye devam eder. Teknik heyete yapılan her itirazın ardından yeni ve tam bir otuz günlük süre başladığı varsayılmamalıdır.

13:11 · Birlikte aranan koşullar

Yürütmenin durdurulması için iki koşul birlikte aranıyor. İşlem açıkça hukuka aykırı olmalı. Uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğmalı. Dilekçede her iki koşulun da dosyadaki karşılığı açıklanmalıdır.

Mahkeme kural olarak idarenin savunmasını alarak veya savunma süresinin geçmesini bekleyerek karar verir. Uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde, savunmadan sonra yeniden karar verilmek üzere, kanundaki koşullarla daha erken durdurma kararı verilebilir. Sunumdaki Anayasa Mahkemesi kararı, bu Kanun bakımından yürütmenin durdurulmasını yasaklayan hükmün iptal edildiğini gösteriyor. Dava açmak tek başına yıkımı durdurmaz.

13:53 · Başvurunun etkisi

Üstteki akışta idari itiraz var. İtiraz incelenirken tespit henüz kesinleşmiyor. Müdürlük, kesinleşmeden sonra İdareden yıkım işlemlerini istiyor. Alttaki akışta ise dava açılmış olmasına rağmen işlemin yürümeye devam edebileceği görülüyor.

Mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse işlem uygulanamaz. Böyle bir karar yoksa tahliye ve yıkım sürebilir. Yıkımın yakın olduğu bir dosyada, durdurma talebinin gerekçeleri ve bunu destekleyen belgeler gecikmeden mahkemeye sunulmalıdır.

14:25 · Tahliye ve yıkım

Tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkım aşamasına geçilir. Şimdi bildirimi, verilen süreyi ve yıkım ruhsatını inceleyelim.

14:34 · İdarenin verdiği süre

Tespit kesinleşince Müdürlük, tahliye ve yıkım işlemlerinin yapılmasını İdareden ister. İdare maliklere, doksan günden fazla olmamak üzere süre verir. Bu süre içinde bina yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı da bildirilir.

Doksan gün, herkese mutlaka tanınan sabit bir süre değildir. Üst sınırdır. Sizin dosyanızda İdarenin bildiriminde kaç gün verildiğine bakmak gerekir. Bildirim tutanağı binaya asılır, elektronik bildirim yapılır ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.

Eski düzenlemedeki altmış günlük süre ve ayrıca otuz günlük ek süre anlatımı, güncel usulle karıştırılmamalıdır. Başlangıç tarihini ve bildirimde yazan süreyi birlikte kaydedin.

15:21 · Yardımlar

Tahliye, yalnızca maliklerin taşınmasıyla tamamlanmaz. Binayı kullanan kiracıların ve diğer kullanıcıların da yapıyı boşaltması gerekir. Yardımın türü ise kişinin hukuki durumuna göre değişir.

Riskli yapılarda, anlaşmayla tahliye eden malike on sekiz aya kadar kira yardımı yapılabilir. Konut veya işyeri kiracısına aylık kira bedelinin iki katı tutarında, bir defalık yardım öngörülür. İkamet eden sınırlı ayni hak sahibiyle kapıcı dairesinde oturan kapıcı için tabloda beş kat tutar gösteriliyor.

Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Yardım otomatik bir ödeme değildir, koşulları ayrıca incelenir. Kira yardımıyla faiz desteği birlikte alınamaz. Kira sözleşmesinin sona ermesi gibi konular da genel hükümlere göre değerlendirilir.

16:09 · Yıkım ruhsatı

Yıkım ruhsatı için bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Maliklerden biri, birkaçı veya vekilleri başvurabilir. Yapının boşaltıldığı ve aboneliklerin kapatıldığı belgelenir. Bina yüksekliği yirmi bir buçuk metreyi aşıyorsa yıkımdan sorumlu statik fenni mesul gerekir.

İdare, eksiksiz başvurudan sonra ruhsatı altı iş günü içinde düzenler. Bu yüzden süreyi yalnızca dilekçenin verildiği günden saymak yeterli değildir. Başvurunun belgeleriyle birlikte tamamlanmış olması gerekir.

16:40 · Abonelik işlemleri

Elektrik, su ve doğal gaz konusunda iki ayrı başlık var. Malikler binayı yıktıracaksa, yıkım ruhsatı için aboneliklerin kapatıldığını belgelendirir. Borç ve sayaç işlemleri ilgili kurumla tamamlanır.

Diğer başlık, hizmetlerin idari taleple durdurulmasıdır. Ekrandaki mevzuat notu, süre içinde yıkılmayan yapılarda kesintiyi zorunlu tutan Yönetmelik bendinin yürütmesinin Danıştay tarafından durdurulduğunu belirtiyor. Kanundaki düzenleme ise ayrı olarak yürürlükte. Bu nedenle her dosyada, yalnızca süre dolduğu gerekçesiyle aynı sonucu varsaymak doğru olmaz. İşlemin dayanağı ve yargı kararının kapsamı birlikte incelenmelidir.

17:22 · Maliklerce yıkım

Malikler yıkımı kendileri yaptıracaksa, önce yıkım firması veya yükleniciyle işi ve sorumlulukları yazılı olarak belirlemelidir. Tahliye ve abonelik işlemlerinin ardından ruhsat alınır. Yıkım güvenlik önlemleriyle yapılır, enkaz mevzuata uygun biçimde taşınır. Sonrasında tapudaki riskli yapı kaydının terkini için başvurulur.

Güçlendirme seçeneği de bulunur. Ancak verilen yıkım süresi içinde teknik uygunluk tespit edilmeli, Kat Mülkiyeti Kanununa göre karar alınmalı, proje ve ruhsat hazırlanmalıdır. Güçlendirme tamamlandığında riskli yapı kaydının kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

17:59 · İdarece yıkım

Verilen süre içinde yıkım yapılmazsa İdare binayı tahliye edip yıkar veya yıktırır. Gerekli durumlarda mülki amire başvurulur ve kolluk desteği sağlanır. Tahliye engelleniyorsa, mülki amirin yazılı izniyle kapalı kapıların açılması da gündeme gelebilir.

Başkanlık gerekli gördüğünde işlemleri doğrudan üstlenebilir. Tahliye veya yıkımı gerçekleştirilemeyen yapılar, İdarece iki aylık dönemlerle Müdürlüğe bildirilir. Tespiti, tahliyeyi veya yıkımı engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur. İdarenin yıkımı yapmış olması, masrafın maliklerden istenmeyeceği anlamına gelmez. Masrafın nasıl tahsil edileceği sonraki tabloda yer alıyor.

18:39 · İdarenin masrafları

Maliklerce yaptırılan tespit veya yıkımda ödeme, ilgili sözleşmeye göre yapılır. Tespit, tahliye veya yıkımı İdare ya da Başkanlık yapmışsa masraf, hisseleri oranında maliklerden istenir. Tebligattan sonra bir ay içinde ödenmeyen tutar için kamu alacaklarının tahsiline ilişkin usul uygulanır.

Kanun kapsamındaki bazı işlemlerde vergi, harç ve ücret muafiyeti de bulunur. Ancak her ödeme kaleminin otomatik olarak muaf olduğu söylenemez. İşlemin niteliğini ve muafiyet koşullarını ayrı ayrı incelemek gerekir. Ekrandaki tablo, özel sözleşmeye dayanan giderle İdarenin tahsil ettiği masrafı bu nedenle ayırıyor.

19:20 · Yıkımdan önce

Yıkımdan önce dosyanızda şu belgelerin bulunmasına dikkat edin. Kesinleşmiş riskli yapı tespiti, güncel tapu kaydı, İdarenin süre bildirimi ve ilan kayıtları. Bunlar işlemin dayanağını ve takvimini gösterir.

Tahliye tutanağı, abonelik kapatma belgeleri, yıkım sözleşmesi ve ruhsat da hazırlanmalıdır. Kira yardımı istenecekse başvuru evrakı ve banka bilgileri ayrıca tamamlanır. Yıkım sonrasındaki tapu başvurusunu da unutmayın. Belgelerin bir kısmı yıkımdan önce, bir kısmı sonrasında kullanılıyor. Bu yüzden bütün evrakı tek bir tarihte tamamlamaya çalışmak yerine, hangi belgenin hangi aşamada gerektiğini takip etmek daha sağlıklıdır.

20:02 · Malik kararları ve arsa payı satışı

Şimdi maliklerin nasıl karar alacağını ve karara katılmayanların arsa paylarının hangi usulle satılabileceğini ele alalım.

20:11 · Parselin değerlendirilmesi

Malikler yalnızca müteahhit seçmiyor. Parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yapılmasına, payların satılmasına veya kat karşılığı inşaat gibi bir modele de karar verebiliyor. Ekranda bu seçenekler sıralanıyor.

Karar alınması için yapının önceden yıkılmış olması gerekmiyor. Karar, ilgili hisseler oranında salt çoğunlukla veriliyor. Dolayısıyla yıkım süreci devam ederken yeni yapının nasıl değerlendirileceği de görüşülebilir. Bunun için seçilen modelin ne olduğu, hangi teklifin kabul edildiği ve maliklerin ne alacağı açıkça belirlenmelidir.

20:46 · Salt çoğunluk

Salt çoğunluk, arsa paylarının yarısından fazlası demektir. Tam yarı yeterli olmaz. Hesap yalnızca kaç kişinin kabul ettiğine bakılarak yapılamaz. Tapudaki arsa payları esas alınır.

Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Çağrı, Yönetmelikteki ilan veya noter usulüne göre yapılır. Toplantı ve karar için gerekli pay çoğunluğu sağlanmalı, karar tutanağa bağlanmalıdır.

Parselde birden fazla bina varsa hesap ayrıca önem kazanır. Bütün yapılar riskliyse bütün paydaşlar dikkate alınır. Yalnızca bazı yapılar riskliyse, ilgili riskli yapıların paydaşları üzerinden değerlendirme yapılır. Vekâletname veya sözleşme örnekleriyle kararın belgelenebilmesi, toplantı ve çağrı kurallarının uygulanmayacağı anlamına gelmez.

21:33 · Çoğunluk hesabı

Grafikteki ilk senaryoda üç malik kabul ediyor. Bu kişilerin toplam arsa payı, bin payın beş yüzü. Paylar tam yarıda kaldığı için karar çoğunluğu oluşmuyor.

İkinci senaryoda dört malik kabul ediyor. Kişi olarak sekiz malikin yarısı olsalar da toplam payları altı yüz. Arsa payının yarısı aşıldığı için karar alınabiliyor.

Üçüncü senaryoda ise beş malik kabul ediyor. Kişi sayısı çoğunlukta, fakat toplam arsa payı yine beş yüz. Bu nedenle karar çoğunluğu oluşmuyor. Çubukların ortasındaki işaret yarı sınırını gösteriyor. Bu sınırın aşılması gerekiyor. Toplantıya giderken yalnızca imza sayısını toplamak yerine, her imzanın karşısındaki arsa payını da hesaplayın.

22:17 · Karar ve belgeler

Karar tutanağında hangi taşınmaz için, hangi modelle ve hangi şartlarla anlaşma yapıldığı anlaşılmalıdır. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri yazılmalı. Yüklenici, teklif şartları, paylaşım esasları, imzalar ve tarih bulunmalıdır.

Satış başvurusu gündeme gelecekse toplantı davetlerini, tutanakları, bildirim belgelerini ve değerleme raporunu saklayın. Karara katılmayan malik varsa, yapı ruhsatı başvurusundan önce karar ve teklifin bu kişiye bildirilmesi ve pay satışı için başvurunun yapılması gerekir. Müdürlük bu durumu yazıyla teyit eder. Dosyanın yalnızca imzalı bir sözleşmeden oluşması, bu işlemlerin tamamlandığını göstermez.

23:01 · Teklifin kabulü

Karara katılmayan malike karar ve teklif bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse elektronik tebligat kullanılır. Bu tebligat, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Adresi bulunmayanlar için noter veya Yönetmelikteki muhtarlık ilanı usulü uygulanır.

Bildirimden sonra malike teklifi incelemesi ve kabul etmesi için on beş gün tanınır. Bildirimde, kabul edilmezse payın rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabileceği açıklanmalıdır. Ekrandaki çizgi bu yüzden bildirim tarihiyle kabul süresini ayrı gösteriyor. Satış başvurusundan önce bu sürenin dolduğundan emin olunmalıdır.

23:42 · Satışın aşamaları

Satış süreci, anlaşan maliklerin belgeleriyle Müdürlüğe başvurmasıyla başlar. Payın satışa tabi olduğu tapuya işlenir. Bu aşamada payın devri yapılamaz. Bedel Tespiti Komisyonu, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı kuruluşun raporunu da dikkate alarak rayiç değeri belirler.

Sonra satış duyurulur ve açık artırma yapılır. İlk satışa yalnızca anlaşan paydaşlar katılabilir. Bedel rayiç değerin altında olamaz. Alıcı yedi gün içinde bedeli yatırır ve sözleşmeyi imzalar. Ardından tapu tescili yapılır.

Satış için binanın önceden yıkılması gerekmez. İlk satışta pay alınmazsa sonraki satış kendiliğinden herkese açılmaz. Tekrar satış ve katılım koşulları ayrıca uygulanır.

24:27 · Sonraki satışlar

İlk satışta alıcı olabilecek kişiler, salt çoğunlukla anlaşan paydaşlardır. Sonraki satışlar, salt çoğunluğun talebiyle yapılır. Bu satışlara şartları sağlayan üçüncü kişiler de katılabilir.

Üçüncü kişinin, mevcut anlaşmayı ve sözleşmeyi kabul edeceğini yazılı olarak bildirmesi ve rayiç değerin yüzde onu kadar nakit teminat vermesi gerekir. Sağdaki yüzde on göstergesi bu teminatı anlatıyor.

Payı satılan malik satışa izleyici olarak çağrılır, pey süremez. Katılmaması tek başına satışı geçersiz kılmaz. Pay üzerindeki ipotek, haciz veya intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Tek katılımcının teklifi de rayiç değerin altında olmamak şartıyla geçerli olabilir.

25:10 · Satış iptal edilirse

Satış işlemine karşı da süresinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir. Satış iptal edildiğinde sonuç, iptal gerekçesine ve taşınmazın durumuna göre değişir.

Pay üçüncü kişiye devredilmemiş ve iade hukuken veya fiilen imkânsız değilse eski malik adına resen tescil yapılır. Satış bedeli geri verilene kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur.

Gerekçe yalnızca bedelin eksikliği ise satış geri alınmaz, bedel farkı faiziyle ödenir. İdare tazminata mahkûm edilmişse alıcının bildirimden itibaren on beş gün içinde ödeme yapması gerekir. Ödeme olmazsa İdare öder ve ödediği tutarı alıcıdan ister.

25:55 · Satış öncesi kontrol

Bu aşamadaki hatalar çoğu zaman toplantı ve bildirim belgelerinde ortaya çıkıyor. Çoğunluğu kişi sayısıyla hesaplamak, daveti belgelendirmemek veya yanlış tebligat yolunu kullanmak satış sürecini etkileyebilir.

Teklifin içeriği de açık olmalı. Hangi bağımsız bölümün verileceği, metrekare, teslim süresi ve diğer şartlar belirsiz bırakılmamalıdır. On beş günlük kabul süresi dolmadan satışa başvurmak ve değerleme raporunu eksik hazırlamak da sorun çıkarır. Kontrolü yalnızca başvuru günü yapmayın. Çağrıdan itibaren her işlemin belgesini ve tarihini dosyada bir arada tutun.

26:32 · Yeniden yapım ve sözleşme

Sırada yeniden yapım var. Yükleniciyi seçerken ve sözleşmeyi hazırlarken hangi konuların açıkça düzenlenmesi gerektiğine bakalım.

26:41 · Ruhsattan önce teminat

Yüklenici seçerken teklif bedeliyle yetinmeyin. Şirketin yetkisini, bitirdiği projeleri ve mali gücünü inceleyin. Devam eden işlerini ve uyuşmazlık geçmişini de araştırın.

Riskli yapı parsellerinde ruhsattan önce, yapı yaklaşık maliyetinin yüzde altısı kadar teminatın İdareye verilmesi gerekir. Koşullara uygun bina tamamlama sigortası varsa bu teminat şartı aranmaz. Bu, maliklerin sözleşmeyle ayrıca isteyebileceği güvencelerle karıştırılmamalıdır.

Kendi yapısını inşa eden malik için de sınırlı bir istisna bulunur. Tek parselde, bodrum hariç en çok iki katlı ve beş yüz metrekareyi aşmayan yapı ile satış yasağı belirtmesi koşulları birlikte değerlendirilir. Ruhsat tarihine bağlı geçiş kuralı da ekranda yer alıyor.

27:27 · Sözleşme modelleri

Kat karşılığı inşaatta malik, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmeyi üstlenir. Karşılığında yeni bağımsız bölüm alır. Hasılat paylaşımında ise satış gelirinin nasıl bölüşüleceği belirlenir. Malikler yapım bedelini kendileri ödeyerek de bina yaptırabilir. Kamu kurumlarıyla yürütülen uygulamalarda hak sahipliğine göre ayrı bir düzen kurulabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı metinle yetinmek geçerlilik sorunu doğurabilir. Seçilen model, ödemeleri ve tarafların borçlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle sözleşmenin adına bakmakla yetinmeyip, gerçekte kimin ne vermeyi üstlendiğini incelemek gerekir.

28:11 · Sözleşmenin ekleri

Sözleşmede yıkımın, proje ve ruhsat giderlerinin, iskânın ve altyapı bağlantılarının kime ait olduğu yazılmalıdır. Ortak alanlar, otopark ve kira ödemeleri de açıkça belirlenmelidir.

Teknik şartname, teslim edilecek binanın niteliğini tarif eder. Malzeme, yalıtım, asansör ve tesisat özellikleriyle muadil ürün kullanımının koşulları burada yer alır. Bağımsız bölüm dağılımında ise hangi dairenin kime düşeceği, katı, cephesi, net ve brüt alanı gösterilmelidir. Şartnameyi, projeyi ve dağılım listesini sözleşmenin eki yapın. Tarafların bu ekleri imzalaması, sonradan hangi şartlarda anlaşıldığının ortaya konulmasını kolaylaştırır.

28:53 · Yapımın güvenceleri

Arsa payını hangi inşaat seviyesinde devredeceğinizi sözleşmede belirleyin. Ödeme takvimi, teslim tarihleri ve teminatın hangi şartlarda iade edileceği de sözleşmede açık olmalıdır. Müteahhit payına düşen bölümlerin satışı, inşaat seviyesi ve İdarenin izin verdiği sınırlarla bağlantılıdır. Tamamlanma oranında veya üzerinde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Tabloda ayrıca sınırlı bir haciz koruması var. Kanundaki koşullarla devredilen paylara, kat irtifakına kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamaz. O işin malzeme ve işçilik alacakları bu korumanın dışındadır. İşe başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar. Bu nedenle tapu devriyle inşaat takvimi birlikte izlenmelidir.

29:43 · Ayıptan doğan davalar

Teslimde binayı ve bağımsız bölümünüzü inceleyin. Eksik ve ayıpları tutanağa yazın, yükleniciye uygun sürede bildirin. Bildirim yapılmaması, eserin kabul edilmiş sayılması sonucunu doğurabilir.

Ayıbın durumuna göre ücretsiz onarım, bedelden indirim veya sözleşmeden dönme gündeme gelebilir. Dönme hakkının kanundaki sınırları ayrıca değerlendirilir. Tazminat talebi de mümkün olabilir. Taşınmaz yapılardaki ayıp davalarında süre teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıldır. Gecikmede ise koşulları oluşmuşsa teslim günü beklenmeden sözleşmeden dönülebilir.

30:21 · İşe başlanmazsa

Yükleniciden kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya işin en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi, özel fesih yolunu gündeme getirebilir. Bir yıllık sürenin başlangıcı, karar ve sözleşme durumuna göre belirlenir.

Malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp belgelerle Müdürlüğe başvurur. Yükleniciden on beş gün içinde bilgi ve belge istenir. İnceleme sonunda koşullar varsa otuz günlük ihtar verilir. Buna rağmen işe başlanmaz veya yeterli biçimde devam edilmezse sözleşme süre sonunda resen feshedilmiş sayılır.

Maliklerin önceden yerine getirmesi gereken borçlar tamamlanmamışsa ya da geçerli bir yargısal veya idari engel varsa, işe başlamama gerekçesiyle bu yolun koşulları oluşmayabilir.

31:11 · Tamamlama ve teslim

İnşaat tamamlanırken iskânın alınması, kat mülkiyetine geçilmesi ve tapuların hak sahiplerine verilmesi takip edilmelidir. Bağımsız bölüm tesliminde tutanak düzenleyin. Görülen eksikleri ve teslim edilen belgeleri tutanağa yazın. Teminatların iadesiyle kesin hesabı da sözleşmeye göre kontrol edin.

Riskli yapı raporunu, bildirimleri, malik kararlarını ve sözleşme eklerini saklayın. Ruhsat, iskân, tapu, ödeme ve garanti belgeleri aynı dosyada bulunmalı. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için de bildirim yükümlülüğü devam eder. Ekrandaki beş ve yirmi yıllık süreler, ayıptan doğan davalar bakımından hatırlatılıyor.

31:52 · Toplu değerlendirme

Son bölümde süreleri birlikte göreceğiz. Ardından maliklerin kontrol listesini ve sık sorulan soruları tamamlayacağız.

32:01 · Süreleri birlikte izleyin

Bu tabloda süreyi, başlangıç olayını ve işlemi yapacak kişiyi aynı satırda görüyorsunuz. Rapordaki eksiklerin düzeltilmesi için otuz gün öngörülüyor. Tapuya bildirimde on iş günü, muhtarlık ilanında on beş gün, teknik itirazda ayrıca on beş gün var.

Dava süresi otuz gün. Tahliye ve yıkım için verilen sürenin üst sınırı doksan gün. Eksiksiz yıkım ruhsatı başvurusunda altı iş günü, İdarenin masraf bildirimi sonrasında ise bir aylık ödeme süresi söz konusu.

Bu rakamları tek başına not etmek yeterli olmaz. Her sürenin hangi olayla başladığını da yazın. İlan, tebliğ ve eksiksiz başvuru farklı başlangıç olaylarıdır. Dosyanızdaki belge, hesapta hangi tarihi kullanacağınızı gösterir.

32:48 · Diğer süreler

İkinci tablo, malik kararlarından sonraki işlemleri topluyor. Toplantı ilanındaki on beş günle, katılmayan malike tanınan on beş günlük kabul süresi farklı işlemlere ait. Satışı alan kişinin bedeli yatırıp sözleşmeyi imzalaması için yedi gün var.

Kira yardımı başvurusu, tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılmalı. Yükleniciye ilişkin özel fesih yolunda, bir yıl içinde işe başlanmaması veya işin altı aydır yeterli ekiple sürdürülmemesi koşulları inceleniyor. Sonrasında otuz günlük ihtar aşaması bulunuyor. Ayıp davalarındaki beş ve yirmi yıllık süreler ise teslimden başlıyor.

Tablodaki aynı sayıların, aynı başvuruya ait olduğunu düşünmeyin. İşlemi ve başlangıç olayını birlikte okuyun.

33:36 · Malikin kontrol listesi

Kendi dosyanızı kontrol ederken önce tespit raporu ve ilan kayıtlarından başlayın. İtiraz ve dava sürelerini ayrı ayrı hesaplayın. Tahliye bildiriminde verilen süreyi kaydedin, yıkım ve yardım başvurusu belgelerini tamamlayın.

Malik kararında arsa payı hesabını, toplantı kayıtlarını ve bildirimleri inceleyin. Sözleşmede teknik şartname, bölüm dağılımı ve tapu devir takvimi açık olsun. Teslimde tutanak düzenleyin ve ayıpları gecikmeden bildirin. Bir aşama tamamlanınca önceki belgeleri kaldırıp atmayın. Sonraki uyuşmazlıkta hangi işlemin ne zaman ve hangi koşullarla yapıldığını o belgeler gösterecektir.

34:15 · Sık sorulanlar

Tek bir malik tespit yaptırabilir mi? Evet, malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Kiracı, riskli yapı tespitine teknik itiraz yapabilir mi? Bu itiraz hakkı malik, kanuni temsilci veya mirasçılara aittir.

Dava açılması yıkımı durdurur mu? Kendiliğinden durdurmaz, mahkemenin yürütmenin durdurulmasına karar vermesi gerekir. Paylar tam yarı yarıya bölünmüşse karar alınabilir mi? Hayır. Salt çoğunluk için arsa paylarının yarısından fazlası gerekir. Ekrandaki cevaplar, bu koşullarla birlikte okunmalıdır.

34:49 · Referans karşılaştırması

Bu ek tablo, iki bin on beş tarihli referans sunumdaki başlıkların, izlediğiniz sunumda hangi bölümlere karşılık geldiğini gösteriyor. Tespit, rapor, bildirim ve yıkım gibi ana aşamalar korunmuş. Buna karşılık kurumlar, süreler ve maliklerin karar usulleri güncellenmiş.

Eski sunumda daha sınırlı yer alan dava ve yürütmenin durdurulması konuları burada ayrı bir bölümde ele alındı. Yardımlar, güçlendirme, yüklenici sözleşmesi ve teslim de genişletildi.

Tablonun amacı, eski bir sunum veya belgeyle karşılaştığınızda hangi başlıkların değişmiş olabileceğini görebilmeniz. Eski metin, görsel ve yapısal bir referans olarak kullanılıyor. Bugünkü işlemin hukuki dayanağını belirlerken güncel kanuna, yönetmeliğe ve ilgili yargı kararlarına başvurmak gerekiyor.

35:38 · Değişen kurallar

Tabloda değişiklikler konu konu gösteriliyor. Kurumsal görev dağılımına Kentsel Dönüşüm Başkanlığı girdi. Tespit bildirimi, yapıya asma, elektronik bildirim ve muhtarlık ilanıyla yürütülüyor. İtiraz süresinin başlangıcında muhtarlık ilanının son günü esas alınıyor.

Yıkım için eski altmış gün ve ek süre anlatımının yerine, doksan günü aşmayan süre düzeni var. Malik kararlarında eski üçte iki çoğunluk yerine, arsa payları üzerinden salt çoğunluk uygulanıyor. Yıkımdan önce karar alınabilmesi de ayrıca gösteriliyor.

Ancak eski tarihli bir işlemi değerlendirirken bugünkü kuralı doğrudan geçmişe uygulamayın. Tespitin, bildirimin, kararın veya satışın hangi tarihte yapıldığını belirleyin. O işlem bakımından uygulanacak düzenleme ve varsa geçiş hükmü ayrıca incelenmelidir.

36:30 · Kaynakça

Sunumun dayandığı kaynaklar bu sayfada yer alıyor. Riskli yapı ve dönüşüm işlemleri için Kanun ile Uygulama Yönetmeliği, dava usulü için İdari Yargılama Usulü Kanunu, inşaat sözleşmesi için Türk Borçlar Kanunu kullanılıyor. Anayasa Mahkemesinin yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararı da kaynaklar arasında.

Her bölümün altında ilgili madde numaraları gösterildi. Bir işlem üzerinde çalışırken, yalnızca slayttaki kısa açıklamayı okumakla yetinmeyin. Maddenin tamamını, istisnalarını ve değişiklik notlarını birlikte inceleyin. Kaynakça sayfasındaki resmî bağlantılar bu metinlere ulaşmanızı sağlar. Süre hesabı veya başvuru yolu belirlenirken dosyanızdaki tapu ve bildirim belgeleri de değerlendirmeye katılmalıdır.

37:15 · Av. İltan Ekmekçioğlu

Ekranda İnşaat Hukuku ve Elli Soruda Kentsel Dönüşüm kitaplarımı görüyorsunuz. Bu sunum genel bilgilendirme amacı taşıyor. Somut dosyada tapu, tebligat tarihleri, malik kararları ve sözleşmeler birlikte incelenmelidir. Ben Avukat İltan Ekmekçioğlu. İzlediğiniz için teşekkür ederim.