Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı Verilmezse Ne Olur?

Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı, inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmaması riskine karşı öngörülen güvencelerden biridir. Ancak her projede aynı oran uygulanmaz ve idareye verilen teminat, maliklerin bütün zararlarını doğrudan karşılayan kişisel bir ödeme garantisi değildir.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde özel kişilerce yürütülen uygulamalarda, yapı müteahhidinin ruhsat alınmadan önce kural olarak yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı kadar teminatı idareye vermesi gerekir. Mevzuata uygun bina tamamlama sigortası yaptırılması ve belirli küçük yapılara ilişkin istisna ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit teminat vermediğini söylüyorsa ilk adım, sözleşmeyi hemen sona erdirmek veya bütün ödemeleri durdurmak değildir. Önce projenin hukuki kapsamı, ruhsat dosyası, kabul edilen teminat veya sigorta belgesi ve varsa istisnanın dayanağı belirlenmelidir.

Teminat zorunluluğu bulunduğu hâlde karşılanmamışsa ruhsatı düzenleyen idareye yazılı başvuru yapılabilir. Sözleşmeyle ayrıca taahhüt edilen güvenceler verilmemişse müteahhide karşı sözleşmesel haklar da gündeme gelir. Bu iki başvuru birbirinin yerine geçmez.

Dayanak, 6306 sayılı Kanun’un 8/6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/9. maddesidir.

Müteahhit teminatı yüzde 6 mı, yüzde 10 mu?

Bu sorunun cevabı, taşınmazın hangi uygulama kapsamında bulunduğuna bağlıdır.

Yalnız bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ile bir bölgenin riskli alan veya rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi aynı değildir. Teminat hesabı yapılırken günlük dilde kullanılan “kentsel dönüşüm projesi” ifadesiyle yetinilmemelidir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı hükümlerindeki hesapta, ilk 50 bin metrekare ile sonraki alan dilimleri için farklı oranlar bulunur. Bu nedenle riskli yapı parsellerindeki %6 oranı bütün dönüşüm projelerine yayılmamalıdır.

13 Aralık 2024 tarihli değişiklik, Yönetmeliğin 13/9-c bendindeki %10 ifadelerini %6 olarak değiştirmiştir. Değişiklik, bütün teminat hükümlerinin tek bir orana indirildiği anlamına gelmez. Resmî Gazete’deki değişiklik metni bu kapsamı açıkça göstermektedir.

Teminat hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Teminat hesabının temeli, dairenin satış fiyatı veya arsanın piyasa değeri değil, mevzuatta tanımlanan yapı yaklaşık maliyet bedelidir.

Bu bedel, Bakanlıkça yayımlanan ilgili yapı yaklaşık birim maliyeti ile yapı inşaat alanı esas alınarak belirlenir. Yapının sınıfı, grubu ve hesapta kullanılacak alanın doğru gösterilmesi önemlidir.

Malikin incelemesi gereken hesap dosyasında en az şu bilgiler bulunmalıdır:

1. Teminata esas yapı inşaat alanı.
2. Yapının sınıfı ve grubu.
3. Kullanılan birim maliyet ve dayanak düzenleme.
4. Uygulanan oran.
5. Toplam teminat tutarı.
6. Teminatın hangi ruhsat ve parsele ilişkin olduğu.

Yalnız müteahhidin hazırladığı bir hesap tablosunun gösterilmesi yeterli değildir. İdarece kabul edilen hesap ve güvence belgesi birlikte görülmelidir.

Örneğin, ilgili hesapta yapı yaklaşık maliyet bedeli 50 milyon TL olarak belirlenmişse %6 üzerinden teminat 3 milyon TL olur. Bu örnek yalnız hesabı gösterir; binanın tamamlanma maliyetinin veya maliklerin toplam zararının mutlaka 3 milyon TL olduğu anlamına gelmez.

Teminat malike mi, belediyeye mi verilir?

Riskli yapı parsellerindeki düzenleme, teminatın idareye verilmesini öngörür. Yönetmelik, teminatların Başkanlık veya idarenin muhasebe birimine verilmesi ya da yatırılması esasını düzenler.

Bu nedenle müteahhidin maliklere verdiği sıradan bir senet, şirket ortağının sözlü güvencesi veya sözleşmedeki ceza maddesi, idareye sunulması gereken teminatın yerine kendiliğinden geçmez.

İki güvence ayrı değerlendirilmelidir:

1. Mevzuat gereğince idareye sunulan teminat.
2. Malikler lehine sözleşmeyle ayrıca kararlaştırılan güvence.

İkinci grupta banka teminat mektubu, uygun şekilde kurulmuş ipotek veya şartlarına uygun kişisel güvence bulunabilir. Bunların kapsamı ve geçerliliği kendi hukuki kurallarına bağlıdır.

Malik lehine düzenlenen bir banka mektubunun bulunması, ruhsat dosyasında ayrıca aranan idari teminatın karşılandığını otomatik olarak göstermez. Bunun tersi de geçerlidir: İdareye teminat verilmiş olması, sözleşmede maliklere vaat edilen ek güvenceleri ortadan kaldırmaz.

Hangi belgeler teminat olarak kabul edilir?

Uygulama Yönetmeliği, kabul edilecek teminatlar konusunda 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na gönderme yapmaktadır.

Kanunun 34. maddesinde Türk parası, teminat mektupları ve maddede belirtilen devlet iç borçlanma senetleri gibi değerler düzenlenmiştir. Belgenin yalnız “teminat” başlığı taşıması yeterli değildir; mevzuata uygun nitelikte olması ve yetkili birimce kabul edilmesi gerekir.

Özellikle şu hususlar kontrol edilmelidir:

1. Belgeyi düzenleyen banka veya sigorta kuruluşu.
2. Muhatap kurum.
3. Müteahhidin ve projenin doğru tanımlanması.
4. Teminat tutarı.
5. Geçerlilik süresi.
6. Tazmin talebinin şartları.
7. Belgenin doğrulanması ve idare kayıtlarına alınması.

Müteahhidin sunduğu fotokopiyle yetinilmemelidir. Belgenin doğruluğu, kişisel veriler ve bankacılık gizliliği sınırları gözetilerek ilgili idareden veya yetkili düzenleyiciden teyit edilmelidir. 4734 sayılı Kanun m.34.

Küçük yapılarda teminat zorunluluğu kalkar mı?

Yönetmelikte belirli küçük yapılar için istisna vardır. Ancak sadece binanın küçük olması yeterli değildir.

İstisnanın uygulanabilmesi için birlikte değerlendirilmesi gereken şartlar şunlardır:

1. Uygulama tek parselde olmalıdır.
2. Bir bodrum katı dışında en çok iki kat bulunmalıdır.
3. Toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmemelidir.
4. Parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor olmalıdır.
5. İnşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satış yapılmamalıdır.
6. Bu konuda tapu kaydına belirtme konulmalıdır.

Bu şartlardan biri eksikse, yalnız metrekare sınırına dayanılarak teminat aranmayacağı söylenemez.

Maliklerin bir müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapması da her durumda “malikin kendi yapısını inşa etmesi” kapsamında kabul edilemez. Ruhsatın, yüklenicilik ilişkisinin ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekir.

İstisnadan yararlanıldığı ileri sürülüyorsa idareden bunun hangi belgelerle ve hangi hükme dayanılarak kabul edildiği sorulmalıdır. Uygulama Yönetmeliği m.13/9-c.

Bina tamamlama sigortası teminat yerine geçer mi?

Mevzuatın öngördüğü kapsam ve şartlara uygun bina tamamlama sigortası yaptırılması, Yönetmelikteki teminat şartına alternatif oluşturabilir.

Ancak her sigorta poliçesi bina tamamlama sigortası değildir. İnşaat sırasında meydana gelebilecek belirli hasarları güvenceye alan başka poliçeler, müteahhidin işi tamamlayamaması riskini aynı şekilde karşılamayabilir.

Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunun rehberine göre kentsel dönüşüm projelerinde poliçe ve malik adına düzenlenen teminat senedi birlikte önem taşır.

Malik şu soruların cevabını kontrol etmelidir:

1. Poliçe gerçekten bina tamamlama sigortası mı?
2. Proje ve parsel doğru mu?
3. Menfaatleri güvence altına alınan arsa sahipleri belirli mi?
4. Azami teminat limiti nasıl hesaplanmış?
5. Kendi adına teminat senedi düzenlenmiş mi?
6. Senet kendisine teslim edilmiş mi?
7. Teminatın süresi ve kapsam dışı durumlar neler?

SEDDK rehberi, arsa sahipleri bakımından yapı ruhsatı ve kat irtifakı sonrasındaki teminat senedi düzenlenmesini özellikle açıklamaktadır. Yalnız “projenin sigortası var” denilmesi, her malikin kişisel korumasının kurulduğunu göstermeye yetmez.

Ayrıca sigorta, her gecikmede hemen nakit ödeme yapılacağı anlamına gelmez. Rizikonun gerçekleşme şartları, teslim süresi, poliçe kapsamı ve aynen tamamlama ya da nakden ödeme seçenekleri incelenmelidir. Ayrıntılar SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi’nde yer almaktadır.

Müteahhidin teminat verdiğini nasıl öğrenebilirim?

En güvenilir başlangıç, yapı ruhsatını düzenleyen idareye proje bilgileriyle yazılı başvurudur.

Başvuruda taşınmazla hukuki bağlantı gösterilmeli; ada, parsel, varsa ruhsat numarası ve müteahhidin unvanı belirtilmelidir. Başkasının gizli ticari veya kişisel verilerini sınırsız biçimde istemek yerine, hak sahipliğini ilgilendiren güvence durumu sorulmalıdır.

Şu hususların açıklanması istenebilir:

1. Ruhsat dosyasında teminat bulunup bulunmadığı.
2. Teminatın türü ve kabul tarihi.
3. Hesaba esas tutar ve oran.
4. Belgenin süresi.
5. Sigorta alternatifi kullanılıp kullanılmadığı.
6. İstisna uygulanmışsa hukuki dayanağı.
7. Teminatın değiştirilip değiştirilmediği veya iade edilip edilmediği.

Başvurunun kayıt numarası saklanmalıdır. Telefon görüşmesi veya sözlü açıklama, sonradan hangi bilgiye dayanılarak hareket edildiğini göstermekte yetersiz kalabilir.

İdarenin belge paylaşımını sınırlandırdığı durumlarda gerekçe istenebilir; gerekli belgelerin yargılama sırasında mahkeme aracılığıyla getirtilmesi de değerlendirilebilir.

Müteahhit teminat vermemişse ruhsat alınabilir mi?

Teminat zorunluluğunun uygulandığı ve geçerli bir alternatif ya da istisna bulunmadığı durumda, yükümlülüğün ruhsat alınmadan önce karşılanması gerekir.

Bununla birlikte malik, dosyayı incelemeden “teminat yok, ruhsat kesin olarak geçersiz” sonucuna varmamalıdır. İdare nakit teminat yerine uygun başka bir güvenceyi kabul etmiş olabilir veya somut projede istisna uygulanmış olabilir.

Eksiklik bulunduğu düşünülüyorsa idareden:

1. Ruhsat dosyasının teminat yönünden incelenmesi.
2. Kabul edilen güvencenin açıklanması.
3. Eksiklik varsa mevzuata uygun işlem yapılması.
4. Verilecek kararın yazılı bildirilmesi.

istenebilir.

İdareye başvuru yapılması, verilmiş ruhsatı kendiliğinden ortadan kaldırmaz veya inşaatı otomatik durdurmaz. İdari işlemin denetlenmesi, özel hukuk sözleşmesinin sona ermesi ve şantiyenin fiilen durdurulması farklı konulardır.

Malikler, bu süreçte kendi imkânlarıyla şantiyeye müdahale etmemeli veya sözleşmesel yükümlülüklerini değerlendirmeden durdurmamalıdır.

Teminat verilmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir mi?

Kural olarak teminat eksikliğinden doğrudan “sözleşme otomatik feshedildi” sonucu çıkarılamaz.

Önce sözleşmede teminatın hangi tarihte, kimin lehine, hangi tutarda ve hangi şartlarla verileceği incelenir. Teminat sunulması tapu devrinin veya bir ödemenin ön şartı olarak kararlaştırılmış olabilir. Başka bir sözleşmede ise belirli bir tarihe bağlanan bağımsız bir yükümlülük olabilir.

Sözleşmeye aykırılıkta ihtar, uygun ek süre ve seçimlik hakların kullanımı önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117 ve 123–125. maddeleri bu değerlendirmede gündeme gelebilir.

İnşaata zamanında başlanmaması veya gecikme nedeniyle işin kararlaştırılan tarihte bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde TBK m.473 de ayrıca incelenir.

Bununla birlikte arsa payı devri içeren sözleşmelerde sona ermenin tapu kayıtlarına etkisi, yapılan işlerin hesabı ve üçüncü kişilerin durumu ayrıca çözülmelidir. Tek taraflı bir mesajla bütün hukuki sonuçların ortadan kalktığı varsayılmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu.

İnşaat yarım kalırsa idaredeki teminat maliklere ödenir mi?

İdareye verilen teminatın temel işlevi, sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanmayan projenin bitirilmesini desteklemektir.

Yönetmeliğe göre gerekli şartlarda teminat paraya çevrilerek işi tamamlamayı üstlenecek ilgili kuruma veya gerçek ya da özel hukuk tüzel kişisine aktarılır. İş tamamlandıktan sonra artan tutar varsa bu kısım teminatı verene iade edilir.

Dolayısıyla her malik, payı oranında paranın kendisine ödenmesini otomatik olarak isteyemez. Teminatın kullanım amacı ile malikin kira kaybı, gecikme tazminatı veya başka alacakları farklıdır.

Bu aşamada şu belgeler önem kazanır:

1. İnşaatın mevcut ilerleme seviyesi.
2. Tamamlanmayan ve ayıplı işler.
3. Tamamlama maliyeti.
4. Mevcut teminat tutarı.
5. Yeni yükleniciye geçişin hukuki koşulları.

Teminatın bulunması, kalan işlerin tamamının mutlaka karşılanacağı anlamına gelmez. Tamamlama maliyeti teminatı aşabilir. Uygulama Yönetmeliği m.13/9-f.

İnşaatın durması hâlinde özel fesih yolu var mı?

6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesinde belirli durumlar için özel bir süreç düzenlenmiştir.

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması veya işin belirli seviyede durdurulup en az altı aydır gerekli ekip ve ekipmanla devam edilmemesi hâlleri bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu yol; gereken malik kararını, yetkili makama başvuruyu, tespiti ve müteahhide verilen otuz günlük ihtar sürecini içerir. Yalnız sürenin geçtiğinin ileri sürülmesiyle işlem tamamlanmaz.

Teminat verilmemesi tek başına bu özel fesih yolunun bütün şartlarını oluşturmaz. İşe başlamama veya inşaatın durması koşulları ayrıca araştırılmalıdır.

Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu nedenle idari süreç tamamlandıktan sonra dahi tasfiye uyuşmazlığı çıkabilir. 6306 sayılı Kanun m.6/14.

Yarım kalan projelerdeki diğer seçenekler için müteahhidin inşaatı yarım bırakması hâlinde arsa sahibinin hakları ayrıca değerlendirilmelidir.

Teminat ne zaman iade edilir?

Yönetmelik, projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartnameye uygun biçimde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması sonrasında teminatın iadesini düzenler.

Bu nedenle yalnız kaba inşaatın bitmesi, anahtar teslim edilmesi veya bazı maliklerin taşınması teminatın iadesi için yeterli kabul edilmemelidir.

Malik bakımından özellikle şu ayrımlar önemlidir:

1. Fiilî kullanım ile hukuki teslim aynı olmayabilir.
2. Yapı kullanma izin belgesi ile sözleşmedeki bütün işlerin tamamlanması aynı inceleme değildir.
3. İdari teminatın iadesi ile özel teminat mektubunun iadesi farklı şartlara bağlanmış olabilir.

Eksik işler sürerken iade yapılacağı öğrenilmişse durum, sözleşme ve teknik belgelerle idareye bildirilmelidir. Ancak bu bildirim tek başına iade işlemini durdurmaz. Başvurulabilecek hukuki koruma, işlemin niteliğine göre belirlenir.

Eski yüzde 10 teminat yüzde 6’ya indirilebilir mi?

4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle Yönetmeliğe teminata ilişkin Geçici Madde 5 eklenmiştir.

Bu hüküm, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, yapı müteahhidinin talebi hâlinde m.13/9-c bendindeki değişen %6 oranına göre yeniden düzenlenmesini öngörür.

Burada üç nokta önemlidir:

1. İşlem müteahhidin talebine bağlıdır.
2. Ruhsat tarihi kontrol edilmelidir.
3. Hüküm, riskli alan ve rezerv yapı alanlarının bütün teminatlarını %6’ya indiren genel bir düzenleme değildir.

Ayrıca idari teminatın yeniden düzenlenmesi, malik lehine özel sözleşmeyle alınan farklı bir güvencenin otomatik olarak azaltılacağı anlamına gelmez. Sözleşmesel teminatın kapsamı ayrıca incelenir.

Dayanak: 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete, Geçici Madde 5.

Teminat varsa ayrıca sözleşmesel güvence gerekir mi?

İdari teminatın bulunması, sözleşmenin diğer güvence hükümlerini gereksiz hâle getirmez. Maliklerin tahliye sonrası kira ihtiyacı, teslim gecikmesi veya kendilerine bırakılacak bağımsız bölümün özellikleri ayrı risklerdir.

Projeye uygun olarak şu başlıklar düzenlenebilir:

1. Malik lehine ek teminatın türü ve kapsamı.
2. Teminatın verilmesi gereken tarih.
3. Sürenin uzatılacağı durumlar.
4. Tapu devirlerinin gerçekleşme şartları.
5. Gecikmede kira veya tazminat yükümlülüğü.
6. Teminatın hangi belgelerle iade edileceği.

Kişisel kefalet alınacaksa yalnız şirket ortağının imzası yeterli görülmemelidir. Kefaletin şekli, azami tutarı, tarihi ve uygulanıyorsa eşin rızasına ilişkin hükümler kontrol edilmelidir.

Sözleşmedeki cezai şart da hazır bir ödeme kaynağı değildir. Borçlunun ödeme gücü bulunmuyorsa tahsil sorunu devam edebilir. TBK m.179–182 ve 583–584.

Hangi mahkemeye başvurulur?

“Kentsel dönüşüm davası” adı altında her uyuşmazlığa bakan tek bir mahkeme yoktur.

Bir arsa sahibinin gerçek kişi olması, her sözleşmeyi otomatik olarak tüketici işlemi yapmaz. Davanın tarafları, sözleşmenin amacı ve talebin niteliği belirlenmelidir.

Yetki bakımından da tapunun aynına ilişkin talepler ile yalnız para alacağı talepleri aynı değildir. Taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar talebe göre değerlendirilir. HMK, TKHK.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Teminatla ilgili her uyuşmazlık için tek bir cevap verilemez.

Ticari dava niteliğindeki belirli para taleplerinde Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesi kapsamında arabuluculuk gerekebilir. Tüketici mahkemelerinde görülecek uyuşmazlıklarda ise TKHK m.73/A ve istisnaları incelenir.

Buna karşılık uyuşmazlığın taşınmazla veya inşaatla ilgili olması, tek başına zorunlu arabuluculuk sebebi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarla yükleniciye karşı sözleşmesel talepler de birbirine karıştırılmamalıdır.

İdari işlemin iptali için başvurulacak yol ise özel hukuk arabuluculuğundan farklıdır.

Acil delil tespiti veya geçici hukuki koruma ihtiyacı bulunduğunda, esas davadan önce yapılabilecek işlemler ayrıca değerlendirilmelidir. TTK m.5/A, 6325 sayılı Kanun.

Hangi kısa süreler kaçırılmamalıdır?

Öncelikle teminat mektubu ve sigorta belgesindeki geçerlilik, bildirim ve talep şartları kontrol edilmelidir. Müteahhit ile görüşmelerin sürmesi, bu süreleri kendiliğinden uzatmaz.

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı Kanun’un 6/9. maddesinde tebliğden itibaren otuz günlük dava açma süresi düzenlenmiştir. Ancak her ruhsat veya teminat uyuşmazlığına bu süre otomatik uygulanmamalı; dava konusu işlemin hukuki dayanağı belirlenmelidir.

İdareye yeniden dilekçe vermek veya CİMER üzerinden başvurmak da bütün dava sürelerini kendiliğinden durdurmaz.

Özel hukukta ihtiyati tedbir alınmışsa HMK m.393 ve 397’deki uygulama ve esas dava süreleri ayrıca önem taşır. Dava şartı arabuluculuğun süreler üzerindeki etkisi ilgili hükümlerle birlikte hesaplanmalıdır.

Başvuru takvimi; sözleşme, teminat belgesi, tebligat ve idari karar görülerek ayrı ayrı çıkarılmalıdır. 6306 sayılı Kanun, HMK.

İnşaatın durumu nasıl belgelenmelidir?

Şantiye koşulları hızla değişebilir. Yeni yüklenici işe başladıktan sonra hangi işin eski müteahhit tarafından yapıldığını belirlemek güçleşebilir.

Delil dosyasında özellikle şunlar bulunmalıdır:

1. Sözleşme ve teknik şartname.
2. Ruhsat ve onaylı projeler.
3. Teminat veya sigorta belgeleri.
4. Yapı denetim kayıtları.
5. Tarihli şantiye fotoğrafları.
6. Ödeme dekontları.
7. İhtar ve yazışmalar.
8. Eksik ve ayıplı iş listesi.
9. Tamamlama maliyetine ilişkin teknik değerlendirme.

Hukuki yarar bulunması hâlinde mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesiyle delil tespiti istenebilir. Delil tespiti, tek başına müteahhidin bütün sorumluluğunu kesinleştiren veya sözleşmeyi sona erdiren bir karar değildir; mevcut durumu korumaya yarar. HMK m.400–403.

Yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir istenebilir mi?

İdari işlemlerde yürütmenin durdurulması ile özel hukuk uyuşmazlıklarında ihtiyati tedbir farklı koruma yollarıdır.

İdari yargıda, işlemin açıkça hukuka aykırılığı ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartları birlikte değerlendirilir. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz.

Anayasa Mahkemesi, 27 Şubat 2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararında, 6306 kapsamındaki davalarda yürütmenin durdurulmasını bütünüyle yasaklayan hükmü iptal etmiştir. Bu karar yeni bir 2026 kararı değil, bugünkü başvuru çerçevesi bakımından önem taşıyan ve resmî metni doğrulanmış bir karardır.

Karar, her başvuruda yürütmenin durdurulacağı anlamına gelmez. Somut zarar ve hukuka aykırılık gösterilmelidir. AYM kararının tam metni.

Özel hukuk tedbirlerinde ise uyuşmazlık konusu hak, yakın tehlike ve yaklaşık ispat değerlendirilir. İdareye verilmiş teminatlara ilişkin özel sınırlamalar da dikkate alınmalıdır; her teminata sıradan bir alacak gibi haciz veya tedbir uygulanabileceği varsayılmamalıdır.

Teminat vermemek dolandırıcılık sayılır mı?

Teminat yükümlülüğüne aykırılık tek başına otomatik olarak dolandırıcılık suçu oluşturmaz.

Sahte teminat belgesi kullanılması, gerçekte bulunmayan sigortanın varmış gibi gösterilmesi veya hileli davranışlarla malvarlığı devrinin sağlanması gibi iddialar varsa ceza hukuku yönünden ayrı inceleme gerekebilir.

Bununla birlikte ceza başvurusu yapılması; teminatın tamamlanmasını, ruhsatın durdurulmasını veya paranın hemen geri alınmasını sağlamaz. İdari ve sözleşmesel başvurular kendi şartlarıyla yürütülmelidir.

Belge sahteciliğinden şüpheleniliyorsa mevcut belge değiştirilmeden korunmalı, doğrulama yazışmaları saklanmalı ve iddialar somut olaylarla açıklanmalıdır. Kesinleşmiş bir karar bulunmadan kişilere suçlu sıfatı yakıştırılmamalıdır.

Malikler için uygulanabilir kontrol sırası

1. Taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamını belirleyin.
2. Sözleşme ve ruhsat tarihlerini çıkarın.
3. İdarece kabul edilen teminat hesabını öğrenin.
4. Teminat belgesinin türünü, muhatabını ve süresini kontrol edin.
5. Sigorta varsa kendi adınıza düzenlenen teminat senedini inceleyin.
6. İstisna uygulanmışsa bütün şartların karşılanıp karşılanmadığını araştırın.
7. Eksiklikleri yazılı ve kayıtlı başvuruyla bildirin.
8. Sözleşmeyle ayrıca vaat edilen güvenceleri ayırın.
9. İnşaatın mevcut durumunu belgeleyin.
10. İdari dava, sözleşmesel talep ve geçici koruma sürelerini ayrı takip edin.

Sık sorulan sorular

Müteahhit “belediyeye teminat verdim” diyorsa yeterli mi?

Hayır. Hangi proje için, hangi türde, ne tutarda ve hangi süreyle teminat verildiği doğrulanmalıdır. Sözlü açıklama belge incelemesinin yerini tutmaz.

Yüzde 6 teminat evimin bütün değerini güvenceye alır mı?

Hayır. Teminat yapı yaklaşık maliyet bedeli üzerinden hesaplanır. Dairenin piyasa değeri, kira kaybı ve bütün diğer zararlarla aynı değildir.

Müteahhide verdiğim para idari teminat sayılır mı?

Hayır. Müteahhide yapılan sözleşmesel ödeme ile mevzuat uyarınca idareye sunulan teminat farklıdır.

Bina tamamlama sigortasında yalnız poliçe yeterli mi?

Malik bakımından adına düzenlenen teminat senedi, kapsamı ve teslimi de önemlidir. Poliçe ile kişisel güvence birlikte kontrol edilmelidir.

Teminat yoksa tapu devrinden vazgeçebilir miyim?

Tapu devrinin şartları ve teminat yükümlülüğünün sözleşmedeki yeri incelenmelidir. Her dosyada uygulanabilecek otomatik bir sonuç yoktur.

İnşaatın bitmesini beklemeden başvurabilir miyim?

Evet. Belge incelemesi, idari başvuru ve şartları varsa delil tespiti için teslim tarihini beklemek gerekmez. Hangi talebin o aşamada kullanılabileceği ayrıca belirlenir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı, yalnız “%6 mı, %10 mu?” sorusundan ibaret değildir. Öncelikle projenin kapsamı, teminatın muhatabı, hesabı, süresi ve kullanım şartları belirlenmelidir.

Riskli yapı parsellerindeki %6 kuralı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki kademeli hesapla aynı değildir. İdareye verilen teminat, maliklere doğrudan dağıtılacak bir tazminat fonu olarak değerlendirilmemelidir.

Teminat eksikliği idari başvuruyu, sözleşmeyle vaat edilen güvencelerin verilmemesi ise özel hukuk taleplerini gündeme getirebilir. Doğru işlem sırası; belgeyi doğrulamak, mevcut durumu korumak, tarafları ve talebi belirlemek, ardından uygun başvuru yolunu süresinde kullanmaktır.

Güncel resmî kaynaklar

1. 6306 sayılı Kanun, özellikle m.6 ve 8.
2. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, özellikle m.13/9.
3. 13 Aralık 2024 tarihli teminat oranı değişikliği.
4. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklik ve Geçici Madde 5.
5. SEDDK, Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi, Temmuz 2025.
6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
7. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
8. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
9. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu.
10. AYM, 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41.