Konkordato İlan Eden Ticari Kiracı Kirasını Ödemezse Ne Yapılabilir?

Kiracınız konkordato sürecine girdiyse kira borcu kendiliğinden ortadan kalkmaz. Ancak alacağınızı hangi yolla isteyebileceğiniz ve tahliye talebinde bulunup bulunamayacağınız; borcun doğduğu döneme, mahkemenin mühlet kararına, kira sözleşmesinin işletme bakımından önemine ve komiserin iznine göre değerlendirilir.

İlk yapılması gereken, eski kira borçlarıyla konkordato mühleti sırasında devam eden kullanımın karşılığı olan borçları ayrı ayrı belirlemektir. Ardından konkordato dosyasındaki kararlar incelenmeli; alacak bildirimi, ödeme ihtarı, icra takibi ve tahliye seçenekleri bu ayrım üzerinden planlanmalıdır.

Yalnızca “kiracım konkordatoya başvurdu” gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirmek, işletmenin devamı için önemli sözleşmeleri koruyan düzenlemeyle karşılaşabilir. Buna karşılık kiracının taşınmazı kullanmayı sürdürmesi, yeni kira bedellerini ödemeksizin faaliyetini sınırsız biçimde devam ettirebileceği anlamına gelmez.

Bu yazı, özellikle mağaza, ofis, depo ve üretim alanı kiraya veren kişilerin karşılaşabileceği sorunları ele almaktadır. Finansal kiralama ve ürün kirası gibi farklı sözleşme türleri ayrıca değerlendirilmelidir.

1. “Konkordato ilan etti” ifadesi hangi aşamayı anlatıyor?

Günlük dilde konkordato başvurusu, geçici mühlet, kesin mühlet ve konkordatonun tasdiki aynı ifadeyle anlatılabilmektedir. Oysa bu aşamaların hukuki sonuçları aynı değildir.

Kiracının konkordato talebinde bulunması ile mahkemenin geçici mühlet kararı vermesi ayrılmalıdır. Takip yasağının uygulanması bakımından mahkeme kararının tarihi ve içeriği önem taşır. Geçici mühlet, İcra ve İflas Kanunu’nun 288. maddesi uyarınca kesin mühletin sonuçlarını doğurur.

Konkordatonun tasdiki ise projenin mahkeme tarafından onaylanmasıdır. Projenin hangi tarihte bağlayıcı hâle geldiği ve mühlet etkilerinin ne zamana kadar devam edeceği ayrıca incelenir.

Bu nedenle kiracının gönderdiği kısa bir mesaj veya internetteki haber üzerinden hareket edilmemelidir. Mahkemenin adı, dosya numarası, karardan yararlanan borçlunun tam unvanı ve karar tarihi belirlenmelidir.

Bir şirket grubundaki bütün şirketlerin aynı korumadan yararlandığı da varsayılamaz. Kira sözleşmesindeki şirket ile konkordato kararındaki borçlu aynı kişi olmalıdır. cdn.tbmm.gov.tr

2. Konkordato başvurusu kira sözleşmesini sona erdirir mi?

İİK m.296, borçlunun işletmesinin faaliyetini sürdürebilmesi için önem taşıyan sözleşmelerin devamını korur. Bu kapsamdaki sözleşmelerde konkordato başvurusunu sözleşmeye aykırılık, haklı fesih veya borcun muaccel olması sebebi sayan hükümler uygulanmaz.

Sözleşmede böyle bir kayıt bulunmasa bile, yalnızca konkordatoya başvurulması gerekçe gösterilerek sözleşme sona erdirilemez.

Ticari kiralamalarda taşınmazın işletmedeki işlevi önemlidir. Üretimin yürütüldüğü fabrika binası veya işletmenin satış yaptığı mağaza, bu değerlendirmede farklı özellikler taşıyabilir. Her kira sözleşmesinin aynı gerekçeyle korunduğu şeklinde otomatik bir kabulden kaçınılmalıdır.

Konkordato başvurusuna dayanan fesih ile kira borcunun ödenmemesine dayanan fesih farklıdır. İkinci durumda da kira borcunun dönemi, konkordato kapsamındaki durumu ve temerrüt şartları birlikte incelenir. cdn.tbmm.gov.tr

3. Eski ve yeni kira borçları neden ayrı hesaplanmalıdır?

Tek bir toplam borç üzerinden işlem yapmak, konkordato dosyasında önemli hatalara yol açabilir. Birikmiş borcun hangi ayları kapsadığı ve her dönemde kira ilişkisinin hangi hukuki koşullarla sürdüğü açıkça gösterilmelidir.

Öncelikle konkordato talep tarihi ile geçici mühlet tarihi ayrı kaydedilmelidir. Borcun doğumu, muaccel olması ve kullanım dönemi de birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Özellikle peşin veya yıllık kira ödeme düzeninde bu ayrım daha dikkatli yapılmalıdır.

Kira hesabında şu bilgiler bulunmalıdır:

Örneğin, geçmiş aylardan kalan kira borcuyla komiserin izni kapsamında sürdürülen kullanımın karşılığı olan yeni kira borcu aynı takip talebinde ayrım yapılmadan birleştirilmemelidir. Böyle bir tercih, takip yasağı itirazının kapsamını ve hesabın doğruluğunu tartışmalı hâle getirebilir.

4. Konkordato kapsamındaki eski kira alacağı nasıl korunur?

Mühlet öncesindeki kira alacağının tahsili bakımından İİK m.294’teki takip sınırlamaları dikkate alınmalıdır. Düzenleme, mühlet içinde borçlu aleyhine takip yapılmasını genel olarak engeller ve başlamış takipleri durdurur; kanuni istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Bu koruma, kira alacağının silinmesi anlamına gelmez. Alacağın konkordato dosyasında doğru tutarla ve doğru hukuki nitelikle yer alması gerekir.

Kiraya veren, kira sözleşmesini, ek protokolleri, banka hareketlerini, önceki ihtarları ve varsa takip dosyasını düzenleyerek komiserin alacak incelemesine sunmalıdır. Borçlu şirketin muhasebe kaydında daha düşük tutar görünmesi hâlinde farkın nedeni açıklanmalıdır.

Depozito, teminat veya kanuni hapis hakkı gibi güvenceler mevcutsa bunların kapsamı da ayrıca değerlendirilmelidir. Kira alacağının tamamını inceleme yapmadan “teminatsız alacak” olarak nitelendirmek doğru olmayabilir. cdn.tbmm.gov.tr

5. Alacak bildirimi için on beş günlük süre nasıl işler?

İİK m.299 uyarınca komiser, alacaklıları ilan tarihinden itibaren on beş gün içinde alacaklarını bildirmeye davet eder. Adresi bilinen alacaklılara ilan sureti ayrıca gönderilir.

Buradaki süre, kiracının konkordato haberinin öğrenildiği tarihten başlamaz. Kanunda öngörülen alacak bildirim ilanı esas alınır. Bu nedenle yalnız kiracının açıklamalarını takip etmek yeterli değildir.

Bildirimde kira dönemleri ve tutarları açıkça gösterilmeli; ödemeler düşülmeli, faiz hesabının dayanağı belirtilmeli ve belgeler eklenmelidir. Konkordato dışında değerlendirilmesi gerektiği ileri sürülen yeni dönem borçları varsa bu iddia da gerekçesiyle ayrı yazılmalıdır.

Süresinde bildirim yapılmaması, alacağın her durumda kendiliğinden yok olması anlamına gelmez. Ancak bilançoda kayıtlı olmayan alacak bakımından konkordato projesinin müzakerelerine katılımı etkileyebilir. Bu nedenle “şirket zaten borcunu biliyor” düşüncesiyle bildirim ihmal edilmemelidir. cdn.tbmm.gov.tr

6. Mühlet sırasında yeni kira bedellerinin ödenmesi gerekir mi?

İİK m.296’da, düzenlemenin kapsamına giren ve geçici veya kesin mühlet sırasında devam eden sözleşmelerden doğan edimlerin karşılıklı olarak yerine getirileceği belirtilir.

Bu çerçevede kiraya veren taşınmazı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli tutarken, kiracının devam eden kullanım karşılığındaki ödeme yükümlülüğü de değerlendirilir. Konkordato, işletmeye ücretsiz kullanım hakkı tanıyan bir düzenleme değildir.

Bununla birlikte yeni döneme ait bir faturanın bulunması, alacağın konkordato dışında kaldığını tek başına kanıtlamaz. Alacağın doğumu, ilişkinin devamına yönelik komiser izni ve dosyadaki kararlar önem taşır.

Kiraya verenin, yeni dönem kirasının nasıl ödeneceğini komiserden yazılı olarak sorması yararlı olacaktır. Kullanımın sürmesine ilişkin izin, ödeme planı ve kira giderinin işletmenin bütçesindeki yeri mümkün olduğunca belgelendirilmelidir. cdn.tbmm.gov.tr

7. Komiser izni bulunan yeni kira alacağı için takip yapılabilir mi?

İİK m.308/c’nin dördüncü fıkrası önemli bir istisna içerir. Geçici mühlet kararından sonra komiserin izniyle akdedilen borçlar, hükümdeki koşullarla adi konkordato şartlarına tabi olmaz ve temerrüt hâlinde mühlet sırasında da icra takibine konu edilebilir.

Kanun, karşı edimin yerine getirilmesini komiserin izniyle kabul eden borçlunun taraf olduğu sürekli borç ilişkilerindeki karşı edimler için de aynı kuralın geçerli olduğunu düzenler.

Kira ilişkisinin devamı bakımından bu hüküm özellikle önemlidir. Ancak “mühlet sonrasına ait her kira alacağı serbestçe takip edilebilir” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz. Komiser izninin ve ilgili dönemle bağlantısının belirlenmesi gerekir.

Komiserin taşınmazın kullanıldığını bilmesi, her olayda belirli bir izin işlemiyle aynı anlama gelmeyebilir. Yazışmalar, raporlar, kira ödemelerine ilişkin talimatlar ve mahkeme kararları birlikte incelenmelidir.

Bu ayrım yapılmadan başlatılan takip, takip yasağına ilişkin şikâyetle karşılaşabilir. Kanuni istisnanın bulunduğu durumda ise genel takip yasağı gerekçesiyle bütün tahsil yollarının kapalı olduğu da söylenemez. cdn.tbmm.gov.tr

8. Kiracıya kira ihtarnamesi gönderilebilir mi?

Konkordato dosyasının bulunması, kiraya verenin alacağını yazılı biçimde bildirmesine ve hukuki durumunu açıklamasına engel değildir. Ancak ihtar göndermek, icra takibi başlatmak ve tahliye istemek ayrı işlemlerdir.

İhtarnamede konkordatoya tabi eski borçlarla özel statüde olduğu ileri sürülen yeni kira borçları açıkça ayrılmalıdır. Her tutarın hangi döneme ait olduğu, yapılan ödemeler ve kalan bakiye gösterilmelidir.

Yeni dönem borçları bakımından dayanılan komiser izni veya devam eden kullanımın hukuki çerçevesi de belirtilmelidir. İhtarın bütün geçmiş borçları ayrım yapmadan “derhâl öde, aksi hâlde çık” biçiminde düzenlenmesi risklidir.

Bildirimin doğru kiracıya yöneltilmesi önem taşır. Şirket çalışanına veya mağaza müdürüne gönderilen sıradan mesajla, hukuken gerekli içerik ve teslim ispatını sağlayan bildirim aynı değildir. Komisere bilgi verilmesi de kiracıya yapılması gereken bildirimin yerine kendiliğinden geçmez.

9. Otuz günlük ödeme süresi hangi kiralamalarda uygulanır?

TBK m.315’e göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre vererek ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Diğer kira türlerinde farklı hükümler söz konusu olabileceğinden, bütün ticari kiralamalara aynı süre uygulanmamalıdır.

Ofis veya mağaza ile açık arazi kiralaması aynı değerlendirmeye tabi olmayabilir. İşletmenin bütün olarak kiralandığı ilişkilerde ürün kirası hükümleri de gündeme gelebilir.

Konkordato dosyasında otuz günlük süre verilmiş olması tek başına tahliye hakkının kesin olarak doğduğunu göstermez. İhtara konu alacağın konkordato karşısındaki durumu, talep edilen tutarın doğruluğu ve ödemenin yapılıp yapılmadığı ayrıca incelenir. cdn.tbmm.gov.tr

10. Konkordato mühletinde tahliye mümkün müdür?

Bu soruya bütün olaylar için geçerli tek bir “evet” veya “hayır” cevabı verilemez. Tahliye talebinin dayanağı ve konkordato dosyasındaki korumanın kapsamı belirlenmelidir.

Önce şu sorular yanıtlanmalıdır:

1. Talep yalnız konkordato başvurusuna mı dayanıyor?
2. Ödenmeyen kira hangi döneme ait?
3. Devam eden kullanım ve karşı edim için komiser izni bulunuyor mu?
4. Kiracı usulüne uygun biçimde temerrüde düşürüldü mü?
5. Daha önce açılmış dava veya başlamış icra takibi var mı?
6. Mahkemenin tahliyeye ilişkin özel bir tedbir kararı bulunuyor mu?

Alacağın tahsili için takip imkânı bulunması ile tahliyenin şartlarının oluşması aynı mesele değildir. Tahliye kararının alınması ve uygulanması da farklı aşamalardır.

Özellikle eski kira borcundan kaynaklanan uyuşmazlıkta, olağan kira tahliyesi kuralları konkordato hükümlerinden bağımsız uygulanmamalıdır. Buna karşılık yeni dönem borçlarının ödenmemesinin hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağı da kabul edilemez.

11. Görevli mahkeme ve arabuluculuk nasıl belirlenir?

Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kiracının şirket olması veya taşınmazın ticari amaçla kullanılması, kira davasını kendiliğinden asliye ticaret mahkemesinin görevine sokmaz.

Konkordato dosyası ise kendi görev ve yetki kuralları çerçevesinde asliye ticaret mahkemesinde yürütülür. Konkordato korumasına ilişkin taleple kira sözleşmesinden doğan esas uyuşmazlık birbirinden ayrılmalıdır.

İlamsız icra yoluyla tahliye sürecinde, kanundaki şartlara göre icra hukuk mahkemesinin görev alanına giren işlemler bulunabilir. Yetkili yer belirlenirken davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve geçerli bir yetki sözleşmesinin bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye, kanunda belirtilen istisnadır. Arabuluculuk istisnasının bulunması, konkordato takip yasağını ortadan kaldırmaz. mevzuat.adalet.gov.tr

12. Depozito ve teminatlar kira borcuna kullanılabilir mi?

Depozitonun bulunması, kira borcunun kendiliğinden ödenmiş olduğu anlamına gelmez. Depozitonun nerede tutulduğu, hangi borçları güvence altına aldığı ve iade veya mahsup koşulları incelenmelidir.

Konkordato sürecinde takas ayrıca önem taşır. İİK m.294, takas bakımından özel hükümlere gönderme yapar. Bu nedenle kiraya verenin depozito tutarını tek taraflı biçimde her borca mahsup edebileceği varsayılmamalıdır.

Banka teminat mektubu varsa mektubun süresi, ödeme şartları ve hangi borçlunun hangi yükümlülüğünü güvence altına aldığı kontrol edilmelidir. Teminatın süresinin dolması, konkordato dosyası devam ederken ayrı bir hak kaybı yaratabilir.

Kefalet bulunması hâlinde de kefaletin geçerliliği, kapsamı, azami tutarı ve konkordato oylamasının birlikte sorumlu kişilere karşı haklara etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Bütün güvence türleri tek bir “depozito” başlığı altında ele alınmamalıdır. cdn.tbmm.gov.tr

13. Kiraya veren işyerindeki mallara el koyabilir mi?

Taşınmaz kiralarında TBK m.336 ve devamında düzenlenen kanuni hapis hakkı, belirli kira alacakları için güvence sağlayabilir. Ancak bu hak, kiraya verene işyerindeki her malı kendiliğinden alma veya satma yetkisi vermez.

Hakkın kapsadığı kira dönemleri, eşyanın kiralananla ilişkisi, haczedilebilirliği ve üçüncü kişilere ait olup olmadığı önemlidir. Kiracının kullandığı makine başka bir şirkete ait olabilir; her malın kiracıya ait olduğu kabul edilemez.

Konkordato mühleti sırasında muhafaza ve paraya çevirme işlemleri ayrıca konkordato hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Kiraya veren, alacağının bulunduğunu düşünerek kilidi değiştirmemeli, makineleri dışarı çıkarmamalı veya malları kendi deposuna taşımamalıdır. Kanuni bir güvence hakkının varlığı, hakkın kullanılmasındaki usulü ortadan kaldırmaz. cdn.tbmm.gov.tr

14. Kiracının konkordatosu iflasla sonuçlanırsa ne değişir?

Konkordato başvurusu ile iflas aynı hukuki durum değildir. TBK m.332, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi hâlinde kiraya verene işleyecek kira bedelleri için güvence isteme imkânı tanır.

Bu durumda güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun süre verilmesi gerekir. Süresinde güvence verilmemesinin sözleşmenin feshine ilişkin sonuçları kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

Bu hüküm, yalnızca konkordato başvurusu yapılmış olmasına dayanılarak doğrudan uygulanmamalıdır. İflas kararı bulunup bulunmadığı doğrulanmalıdır.

Konkordatonun reddi de her durumda iflas kararı verildiği anlamına gelmez. Kararın hüküm kısmı ve mevcut tedbirlerin durumu incelenmeden, tahsil ve tahliye stratejisinin değiştiği varsayılmamalıdır. cdn.tbmm.gov.tr

15. Kiracı, kira sözleşmesini konkordato nedeniyle feshedebilir mi?

İİK m.296’nın ikinci fıkrası, konkordatonun amacına ulaşmasını engelleyen aşırı külfetli sürekli borç ilişkileri bakımından borçluya özel bir fesih imkânı tanır.

Bu yol, komiserin uygun görüşünü ve mahkemenin iznini gerektirir. Kiracının yalnız “mali durumum bozuldu” diyerek sözleşmenin bütün sonuçlarından kurtulduğunu bildirmesi yeterli değildir.

Hüküm kapsamında doğan tazminatın konkordato projesine tabi olması, kiraya veren açısından önemlidir. Kira alacağı, erken sona ermeden kaynaklanan tazminat ve taşınmazdaki zararlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Fesih gündeme geldiğinde kararın kapsamı, sözleşmenin sona erme tarihi ve taşınmazın fiilen geri verilmesi birlikte izlenmelidir. Mahkeme iznine dayanan fesih ile anahtar teslimi aynı tarihte gerçekleşmeyebilir. cdn.tbmm.gov.tr

16. Taşınmaz boşaltılırken hangi belgeler hazırlanmalıdır?

İşyerinin fiilen boşaltılması ile kiralananın hukuken geri verilmesi her zaman aynı şey değildir. Anahtarların kime ve hangi tarihte teslim edildiği belirlenmelidir.

Teslim sırasında taşınmazın durumu, sayaç bilgileri, bırakılan eşyalar ve tarafların bildirdiği eksiklikler tutanağa geçirilmelidir. Fotoğraflar tarih ve konum bağlantısını koruyacak şekilde saklanmalıdır.

TBK m.335 kapsamında, kiraya verenin geri verme sırasında kiralananı incelemesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri zamanında yazılı olarak bildirmesi önem taşır. Olağan incelemeyle anlaşılmayan eksiklikler için ayrıca değerlendirme yapılır.

Tutanakta “bütün borçlar kapanmıştır” gibi kapsamlı ifadeler, gerçekte henüz hesaplanmamış kira veya zarar alacaklarını etkileyebilir. Anahtar tesliminin kabulü ile alacaklardan vazgeçilmesi birbirinden ayrılmalıdır. cdn.tbmm.gov.tr

17. Kiraya veren hangi delilleri toplamalıdır?

Uyuşmazlık yalnız kira sözleşmesinden ibaret değildir. Konkordato dosyasıyla kira ilişkisinin aynı zaman çizelgesinde incelenmesi gerekir.

Hazırlanacak dosyada şu belgeler bulunmalıdır:

1. Kira sözleşmesi, ek protokoller ve kira artış anlaşmaları.
2. Kiracının tam ticaret unvanı ve güncel sicil bilgileri.
3. Geçici ve kesin mühlet kararları ile ilgili ara kararlar.
4. Ay bazında kira hesabı ve banka hareketleri.
5. İhtarlar, tebligat kayıtları ve ödeme yazışmaları.
6. Komiserin izinleri, görüşleri ve ilgili bildirimler.
7. Alacak bildirim dilekçesi ve teslim edildiğini gösteren kayıt.
8. Depozito, kefalet ve diğer güvence belgeleri.
9. Taşınmazın kullanımını veya teslimini gösteren tutanaklar.
10. Önceden açılmış dava ve icra dosyalarının bilgileri.

Elektronik yazışmalar yalnız seçilmiş ekran görüntüleriyle sınırlandırılmamalıdır. Gönderen, alıcı, tarih ve konuşmanın bütünlüğü korunmalıdır. Belgelerin değiştirilmesi veya eksik bağlamla sunulması ispat sorununu büyütür.

18. Zamanaşımı ve kısa süreler birlikte takip edilmelidir

Kira bedelleri için TBK m.147 uyarınca kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Başlangıç, her alacağın muacceliyetine göre değerlendirilir. Konkordato mühletinin süreler üzerindeki etkisi de ayrıca hesaba katılmalıdır.

Bunun yanında on beş günlük alacak bildirimi, ihtarda tanınan ödeme süresi, teminatın son geçerlilik tarihi ve başvurulan tahliye yoluna özgü süreler farklı takvimler oluşturur.

İİK m.294’teki süre düzenlemesinden, bütün dava ve başvuru sürelerinin istisnasız durduğu sonucu çıkarılmamalıdır. Kanunun kapsadığı süreyle yapılmak istenen işlemin niteliği eşleştirilmelidir.

Alacağa itiraz edilmişse, tasdik sonrasındaki çekişmeli alacak süreci ayrıca gündeme gelebilir. Bu konu için sitedeki Konkordatoda Alacağım Reddedildi Ne Yapmalıyım? yazısına başvurulabilir. cdn.tbmm.gov.tr

19. Anlaşmayla çözüm aranırken nelere dikkat edilmelidir?

Kiraya veren için bazı dosyalarda düzenli cari kira ödemesi, başka dosyalarda ise belirli tarihte taşınmazın geri alınması öncelikli olabilir. Hukuki yol belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanabilirliği ve büyüyen borç riski birlikte değerlendirilmelidir.

Yapılacak protokolde geçmiş borç, yeni dönem kirası, ödeme tarihleri, teslim tarihi ve teminatların durumu ayrı düzenlenmelidir. İndirim veya ibra düşünülüyorsa hangi borcu kapsadığı açıkça yazılmalıdır.

Konkordato dışındaki özel vaatler ve bazı alacaklılara farklı ödeme düzenleri, konkordato kuralları bakımından sorun doğurabilir. Bu nedenle borçlu şirketle yapılan anlaşmanın komiserin yetkisi ve mahkeme kararlarıyla uyumu kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanması da belgenin her koşulda ve derhâl uygulanabileceği anlamına gelmez. İmza yetkisi, komiser veya mahkeme izni gereksinimi ve takip sınırlamaları birlikte incelenmelidir.

Sık sorulan sorular

Kiracım “Konkordatodayım, artık kira ödemeyeceğim” diyebilir mi?

Konkordato, kira ödeme yükümlülüğünü bütünüyle kaldırmaz. Devam eden kullanımın karşılığı, komiser izni ve alacağın dönemi dikkate alınarak değerlendirilir.

Kiracının konkordatoya başvurması bütün borçlarını siler mi?

Hayır. Konkordato, alacakların kanundaki şartlarla yeniden yapılandırılmasına ilişkin bir süreçtir. Hangi alacağın hangi oranda veya vadede ödeneceği projenin kapsamına ve mahkeme kararına bağlıdır.

Eski ve yeni kiralar için tek ihtar gönderilebilir mi?

Aynı belgede yer almaları mümkün olsa bile hukuki durumları ayrı açıklanmalıdır. Bütün borcu tek kategori gibi gösteren bildirim, takip ve fesih bakımından uyuşmazlık yaratabilir.

Komiserden sözlü onay almam yeterli olur mu?

İznin kapsamını ve ilgili dönemle bağlantısını ispatlamak gerekir. Yazılı kayıt elde edilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlığı azaltır. Komiserin yalnız durumdan haberdar olmasıyla belirli bir işleme izin vermesi karıştırılmamalıdır.

Kiracı şirketin sahibi de kira borcundan sorumlu mudur?

Şirket ortağının veya yöneticisinin kişisel sorumluluğu otomatik değildir. Kira sözleşmesinin tarafı, geçerli kefalet veya başka bir sorumluluk dayanağı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Mağaza kapandıysa kira borcu biter mi?

Faaliyetin durması, sözleşmenin sona ermesi ve taşınmazın geri verilmesi farklı olgulardır. Kullanıma elverişli taşınmazın kiracıdan kaynaklanan nedenle kullanılmaması, kira yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. cdn.tbmm.gov.tr

Kiracının eşyalarını dışarı çıkarabilir miyim?

Kira alacağının bulunması, kendiliğinden tahliye veya eşyalara el koyma yetkisi vermez. Taşınmazın teslimi ve güvence haklarının kullanılması hukuki usullere uygun yürütülmelidir.

Ne zaman hukuki değerlendirme yapılmalıdır?

Özellikle mühlet kararı öğrenildiğinde, alacak bildirim ilanı yayımlandığında, yeni kira ödenmediğinde veya teminatın süresi dolmak üzere olduğunda belgeler birlikte incelenmelidir. Başvuruların birbirinden kopuk yürütülmesi hak kaybı riskini artırır.

Sonuç

Konkordato ilan eden ticari kiracının kira borcunda temel mesele, borcun varlığından çok hangi hukuki rejime tabi olduğu ve hangi yolla ileri sürülebileceğidir.

Kiraya veren önce borçlu kimliğini ve mahkeme kararlarını doğrulamalı; kira hesabını dönemlere ayırmalı; eski alacağını konkordato dosyasında takip ederken yeni dönem borçları için komiser iznini ve temerrüt şartlarını incelemelidir.

Alacak bildirimi, ödeme ihtarı, tahliye, teminatların korunması ve olası anlaşma birlikte planlanmalıdır. Bu yaklaşım, hem tahsil imkânlarının hem de taşınmazın geri alınmasına ilişkin seçeneklerin doğru değerlendirilmesini sağlar.

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — Adalet Bakanlığı: m.288, 294, 296, 299, 303 ve 308/c.
2. 7101 sayılı Kanun — TBMM kabul metni: konkordato hükümlerinin düzenlenmesi.
3. 7327 sayılı Kanun — TBMM kabul metni: m.4 ve m.7 ile sözleşmeler ve komiser izniyle doğan borçlara ilişkin değişiklikler.
4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Adalet Bakanlığı: kira, temerrüt, iflas, geri verme ve zamanaşımı hükümleri.
5. 6098 sayılı Kanun — TBMM kabul metni: ilgili maddelerin metin kontrolü.
6. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı: görev ve yetki hükümleri.
7. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — Adalet Bakanlığı: m.18/B.
8. Arabuluculuk hakkında sık sorulan sorular — Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.