Yarısı Bizden Hibe ve Kredi Sözleşmesi: Ödeme, Ek Maliyet ve Müteahhit Riski

Kısa cevap: İmzadan önce üç ayrı belgeyi birbirinden ayırın

Yarısı Bizden kampanyasında maliklerin en sık karşılaştığı risk, kamu desteği ile özel müteahhit sözleşmesini tek bir hukuki ilişki sanmalarıdır. Oysa hibe taahhütnamesi, kredi sözleşmesi ve maliklerle yüklenici arasındaki yapım sözleşmesi farklı taraflara, farklı borçlara ve farklı başvuru yollarına sahiptir.

Devlet desteğinin onaylanması, müteahhidin inşaatı zamanında ve ayıpsız tamamlayacağını garanti etmez. Benzer biçimde, müteahhit sözleşmesinde “Yarısı Bizden desteği kullanılacaktır” yazması da maliklerin kampanya koşullarını kesin olarak taşıdığı anlamına gelmez.

Malikler imzadan önce özellikle beş soruya yazılı cevap bulmalıdır:

1. Hibe ve kredi ödemesi hangi koşul ve inşaat seviyesinde yükleniciye aktarılacaktır?
2. Destek tutarı ile gerçek yapım maliyeti arasındaki farkı kim karşılayacaktır?
3. Bir veya birden fazla malik kredi sözleşmesini imzalamazsa proje nasıl finanse edilecektir?
4. Yüklenici hak ediş aldıktan sonra işi durdurursa hangi teminat ve fesih mekanizması işletilecektir?
5. Başvuru reddedilir, destek gecikir veya proje kampanya şartlarına uymazsa özel sözleşme devam edecek midir?

Yarısı Bizden desteğinin güncel kapsamı

Yarısı Bizden, İstanbul’daki riskli yapıların dönüşümünü hibe, kredi ve taşınma desteğiyle finanse etmeyi amaçlayan bir programdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kampanya süresinin 31 Aralık 2027’ye kadar uzatıldığını duyurmuştur.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 4 Mayıs 2025 tarihli resmî açıklamasında bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği; bir iş yeri için 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi öngörüldüğü belirtilmiştir. İlave konut ve iş yerleri bakımından açıklamadaki kredi tutarları ayrıca uygulanmaktadır.

Bu tutarlar ve başvuru koşulları idari kararlarla değişebilir. Bu nedenle sözleşme imzalanırken yalnız bir haber metnine veya eski bilgilendirme broşürüne güvenilmemeli; güncel taahhütname, kredi metni ve hak sahipliği koşulları yetkili birimden alınmalıdır.

Önemli ayrım: Kampanya yürürlüktedir. Burada açıklanan hibe ve kredi sistemi bir kanun teklifi değildir. Bununla birlikte tutarlar, son başvuru ve imza tarihleri ile uygulama ayrıntıları güncel idari duyurular üzerinden yeniden doğrulanmalıdır.

Hibe taahhütnamesi, kredi sözleşmesi ve müteahhit sözleşmesi aynı belge değildir

Hibe taahhütnamesi

Hibe taahhütnamesi, hak sahibinin kamu desteğinden hangi koşullarla yararlanacağını düzenler. Hak sahipliği, yapının ve projenin kampanya şartlarına uygunluğu, ödemenin hangi aşamada yapılacağı ve gerçeğe aykırı beyanın sonuçları bu ilişkide önem taşır.

Hibe, malikin müteahhide karşı bütün ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Yapım bedeli destekten yüksekse aradaki farkın özel sözleşmede açıkça paylaştırılması gerekir.

Kredi sözleşmesi

Kredi sözleşmesi hibe değildir; geri ödeme borcu doğurur. Bakanlığın resmî açıklamasına göre geri ödemeler yapı ruhsatından iki yıl sonra başlamakta, on yıla kadar vade uygulanmakta, ilk yıl faiz işletilmemekte ve sonraki yıllarda güncelleme yapılmaktadır. Somut olayda esas alınacak belge, imza tarihinde hak sahibine sunulan güncel kredi sözleşmesidir.

Kredinin kim tarafından, hangi taşınmaz için ve hangi teminatla kullanıldığı; satış, miras, devir veya pay değişikliği hâlinde borcun ne olacağı sözleşme metninden ayrıca incelenmelidir.

Özel müteahhit sözleşmesi

Yüklenicinin inşaatı yapma, projeye uyma, işi süresinde teslim etme, ayıpları giderme ve teminat verme borçları özel sözleşmeden doğar. Kamu ödemesinin yükleniciye aktarılması, bu borçların idare tarafından üstlenildiği anlamına gelmez.

Genel sözleşme hükümleri bakımından kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve inşaat sözleşmesi yazımız incelenebilir. Bu yazının konusu ise yalnız Yarısı Bizden’e özgü finansman ve ödeme riskleridir.

Ödeme hak sahibine mi, müteahhide mi yapılır?

Bina bazlı dönüşüm modelinde resmî açıklamaya göre hibe ve kredi ödemeleri hak sahipleri adına doğrudan yükleniciye yapılmaktadır. Bu sistem, paranın önce malikin hesabına geçip sonra müteahhide aktarılmasından farklıdır.

Ödemenin doğrudan yükleniciye yapılması iki önemli sonuç doğurur. Birincisi, malik ödeme akışını banka hesabında görmeyebilir; bu nedenle hak ediş belgelerine ve idari ödeme kayıtlarına erişim hakkı sözleşmede güvence altına alınmalıdır. İkincisi, yükleniciye kamu kaynağından ödeme yapılmış olması, işin sözleşmeye uygun tamamlandığına ilişkin kesin delil değildir.

Özel sözleşmede her hak ediş ödemesinden önce maliklere veya temsilcilerine teknik rapor sunulması, ödeme talebinin yazılı bildirilmesi ve aykırı imalatların kayıt altına alınması düzenlenmelidir.

Yüzde 30, 30, 30 ve 10 hak ediş sistemi nasıl uygulanır?

Bakanlığın 4 Mayıs 2025 tarihli açıklamasına göre bina bazlı dönüşümde ödeme aşamaları şöyledir:

Bu oranlar kamu desteğinin ödeme planıdır. Maliklerin ayrıca yapacağı ödemelerin aynı oranlara bağlanması zorunlu değildir. Özel ödeme planı, işin gerçek maliyetine, yüklenici teminatına ve teknik ilerlemeye göre ayrıca düzenlenmelidir.

İlk yüzde 30’luk ödemenin “iş başlangıcı” aşamasında yapılması, yükleniciye teminatsız ilave avans verilmesini haklı göstermez. Malik katkısı mümkün olduğunca ölçülebilir imalat aşamalarına ve bağımsız teknik kontrole bağlanmalıdır.

Yanlış, erken veya fazla hak ediş ödenirse ne yapılabilir?

Hak edişe esas inşaat seviyesinin gerçekte oluşmadığı, ayıplı imalatın tamamlanmış gibi gösterildiği veya projeye aykırı iş üzerinden ödeme alındığı düşünülüyorsa deliller gecikmeden korunmalıdır.

Öncelikle ruhsat ve onaylı proje, yapı denetim kayıtları, ödeme tarihi, hak ediş tutanağı ve şantiyenin aynı tarihteki fiziki seviyesi karşılaştırılmalıdır. Gerektiğinde mahkemeden delil tespiti, uzman incelemesi ve ihtiyati tedbir talep edilebilir.

İdari ödeme işlemi ile özel hukuk talebi birbirinden ayrılmalıdır. İdareye yapılan başvuru, yükleniciye karşı alacak, fesih veya tazminat sürelerini kendiliğinden durdurmaz. Tersine, özel hukuk davası da idari işlemin iptaline ilişkin kısa süreleri korumaz.

Başvuru reddedilirse özel müteahhit sözleşmesi sona erer mi?

Kampanya başvurusunun reddedilmesi, özel sözleşmeyi her durumda kendiliğinden sona erdirmez. Sonuç, sözleşmedeki koşula bağlılık hükmüne göre belirlenir.

Sözleşmede desteğin alınması açıkça yürürlük koşulu olarak düzenlenmişse, ret kararı sözleşmenin uygulanmasını etkileyebilir. Böyle bir hüküm yoksa yüklenici kalan bedelin tamamını maliklerden talep etmeye çalışabilir.

Bu nedenle sözleşmede en az şu ihtimaller ayrı ayrı yazılmalıdır:

1. Hak sahipliği başvurusunun tamamen reddedilmesi.
2. Yalnız bazı maliklerin hibe veya kredi alamaması.
3. Projenin alan veya teknik koşul nedeniyle kapsam dışında kalması.
4. Destek tutarının sözleşmede varsayılan tutardan düşük olması.
5. Ödemenin yüklenicinin öngördüğü tarihten sonra yapılması.

Ret kararının idari yönden hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa başvuru ve dava süreleri ayrıca incelenmelidir. İdari süreç devam ederken özel sözleşmenin askıda kalıp kalmayacağı açık bir hükümle düzenlenmelidir.

Destek ile yapım maliyeti arasındaki farkı kim öder?

Yarısı Bizden desteği, yapım bedelinin her projede tamamını karşılamaz. Zemin koşulu, toplam inşaat alanı, malzeme seçimi, otopark, sığınak, ruhsat giderleri ve proje değişiklikleri maliyeti artırabilir.

“Destek dışındaki bütün masraflar maliklere aittir” biçimindeki sınırsız bir hüküm ciddi uyuşmazlık riski yaratır. Sözleşmede toplam yapım bedeli, KDV durumu, kamu desteğinin mahsup yöntemi, malik başına düşen katkı ve fiyat farkının hesaplanma ölçütü gösterilmelidir.

Yüklenicinin kendi gecikmesinden doğan maliyet artışı maliklere yüklenmemelidir. İlave iş ve malzeme değişikliği, maliklerin önceden yazılı onayına bağlanmalıdır. Ek maliyet talebinin dayanağı fatura, metraj, teklif ve teknik zorunluluk belgeleriyle açıklanmalıdır.

Bir malik kredi sözleşmesini imzalamazsa ne olur?

Hibe ile kredi birbirinden ayrıdır. Bir malikin kredi kullanmak istememesi, bütün proje bakımından otomatik ve tek sonuç doğurmaz. O malikin payına düşen maliyet, özel sözleşmedeki finansman planı, diğer maliklerin borçlandırılıp borçlandırılmadığı ve yüklenicinin ödeme koşulları birlikte incelenmelidir.

Hiç kimse açık iradesi ve gerekli temsil yetkisi olmadan kredi borçlusu hâline getirilemez. Apartman veya site adına alınan karar, her malik adına kredi sözleşmesi imzalama yetkisi vermeyebilir.

Vekâletname kullanılacaksa kredi, borçlanma ve teminat yetkileri özel olarak incelenmelidir. Ruhsat işlemleri için verilen genel bir vekâletin sınırsız borçlanma yetkisi içerdiği varsayılmamalıdır.

Projenin 1,5 kat şartı neden önemlidir?

Resmî açıklamada yeni yapının otopark ve sığınak hariç eski yapının bir buçuk katını geçmemesi kampanya koşulları arasında gösterilmiştir. Projenin bu sınırı aşması, destek planını ve maliyet hesabını etkileyebilir.

Müteahhit teklifinde daha fazla bağımsız bölüm veya inşaat alanı öngörülüyorsa, destek uygunluğu ruhsat başvurusundan önce teknik olarak kontrol edilmelidir. Yalnız yüklenicinin “kampanyaya uygundur” beyanına güvenilmemelidir.

Otopark ve sığınak alanlarının nasıl hesaplandığı, imar hakkı ile kampanya şartının aynı kavramlar olup olmadığı ve proje revizyonunun maliyete etkisi belediye ve yetkili kampanya birimleri nezdinde belgelenmelidir.

Kredi borcu satış ve miras hâlinde ne olur?

Kredi kullanılan bağımsız bölümün satılması veya hak sahibinin ölmesi hâlinde borcun akıbeti, kredi sözleşmesi ve varsa tapu kaydındaki teminatlara göre belirlenir. “Taşınmaz satılınca borç otomatik olarak alıcıya geçer” veya “mirasçılar hiçbir şekilde sorumlu olmaz” biçiminde genel bir sonuç kurulamaz.

Satıştan önce güncel borç bakiyesi, erken ödeme koşulları, teminat kaydı ve borcun devri için kurum onayı gerekip gerekmediği yazılı olarak sorulmalıdır. Miras hâlinde mirasın geçişi, tereke borçları ve reddi miras süreleri ayrıca değerlendirilir.

Özel müteahhit sözleşmesindeki bakiye ödeme borcu ile kamu kredisinden doğan borç da aynı değildir. Satış sözleşmesinde her iki borcun kime ait olacağı ayrı ayrı gösterilmelidir.

Müteahhit kamu ödemesini alıp işi durdurursa

Yüklenicinin hak ediş aldıktan sonra şantiyeyi durdurması hâlinde ilk işlem, inşaat seviyesinin ve mevcut malzemenin teknik olarak tespitidir. Şantiye fotoğrafları tek başına yeterli olmayabilir; ruhsat, yapı denetim kaydı ve sözleşmedeki imalat listesiyle karşılaştırmalı rapor alınmalıdır.

Ardından ödeme kayıtları, teminatlar ve tapu devirleri incelenmelidir. Somut olaya göre noter ihtarı, temerrüt, delil tespiti, teminatın paraya çevrilmesi, sözleşmenin feshi, fazla ödemenin iadesi, tazminat ve ihtiyati tedbir yolları gündeme gelebilir.

Müteahhidin ödeme güçlüğü içinde olması veya konkordato talep etmesi hâlinde alacağın niteliği ve bildirim süreleri ayrıca takip edilmelidir. Yalnız ceza şikâyeti yapılması, özel hukuk alacağını veya tapu hakkını kendiliğinden korumaz.

Yüklenicinin işi tamamlamaması tek başına dolandırıcılık değildir. Bununla birlikte baştan itibaren yapım niyeti olmadan ödeme alınması, sahte hak ediş veya teminat kullanılması ya da aynı hakkın birden fazla kişiye devri gibi olgular ceza soruşturmasını gündeme getirebilir.

Kamu desteği müteahhit garantisi değildir

Yarısı Bizden kapsamında ödeme yapılması, özel yüklenicinin mali gücünün devlet tarafından garanti edildiği anlamına gelmez. İdare kampanya koşullarını ve hak ediş aşamalarını denetler; yüklenicinin bütün özel sözleşme borçlarını üstlenmez.

Bu nedenle sözleşmede müteahhit teminatı, hak edişten bağımsız olarak düzenlenmelidir. Teminatın tutarı, süresi, hangi ihlalde paraya çevrileceği ve kademeli iadesi açık olmalıdır.

Teminat mektubu, ipotek, kefalet ve müteahhit şirketin verdiği senet aynı güvence düzeyine sahip değildir. Şirketin kendi senedi, şirket ödeme güçlüğüne düştüğünde yeterli koruma sağlamayabilir.

Alan bazlı dönüşüm ile özel yüklenici modeli karıştırılmamalıdır

Resmî açıklamalarda iki farklı uygulama biçimi yer almaktadır. Bina bazlı dönüşümde maliklerin anlaştığı özel yüklenici öne çıkar. Alan bazlı büyük dönüşümlerde ise TOKİ veya Emlak Konut’un görev aldığı farklı bir model uygulanabilir.

Taraflar, ödeme hesabı, proje yönetimi ve teslim sorumluluğu modele göre değişir. Özel yükleniciyle imzalanacak sözleşmeye, alan bazlı kamu projesindeki güvenceler varmış gibi hüküm kurulması yanıltıcı olabilir.

Malikler öncelikle kendi yapılarında hangi modelin uygulandığını, yüklenicinin kim olduğunu ve idarenin hangi yükümlülüğü üstlendiğini yazılı belgelerden belirlemelidir.

İdari, özel hukuk ve ceza yolları nasıl ayrılır?

Hak sahipliğinin reddi, hibe veya kredi uygulamasına ilişkin idari karar ve kamu ödemesi yönünden idari başvuru veya idari yargı gündeme gelebilir. Bu işlemlerde tebliğ tarihi ve özel dava süresi önemlidir.

Müteahhidin eksik işi, ek ücret talebi, temerrüdü, teslim borcu, teminatı ve tazminat sorumluluğu kural olarak özel hukuk alanındadır. Talebin niteliği ile tarafların sıfatına göre tüketici mahkemesi, asliye hukuk mahkemesi veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir. Dava şartı arabuluculuk ayrıca değerlendirilmelidir.

Sahte belge, baştan mevcut hile veya kamu ödemesinin suç yoluyla alınması iddiası varsa savcılık başvurusu da yapılabilir. Ceza soruşturması, idari veya özel hukuk sürelerini durdurmaz.

Maliklerin koruması gereken deliller

1. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesinin imzalı nüshaları.
2. Hak sahipliği kararı, başvuru ve tebligat kayıtları.
3. Yüklenici sözleşmesi ile bütün ek protokoller.
4. Toplam maliyet ve malik katkı payı hesapları.
5. Hak ediş raporları ve kamu ödeme tarihleri.
6. Ruhsat, onaylı proje ve yapı denetim belgeleri.
7. Şantiyenin ödeme tarihlerindeki teknik seviyesini gösteren kayıtlar.
8. Maliklerin banka dekontları ve ek ücret talepleri.
9. Teminat mektubu, ipotek ve kefalet belgeleri.
10. Yükleniciyle yapılan e-posta ve mesajlaşmalar.
11. Tapu kayıtları, bağımsız bölüm listesi ve devir belgeleri.
12. İdare veya belediyeye yapılan yazılı başvurular ve cevaplar.

Mesajların yalnız ekran görüntüsü değil, mümkünse dışa aktarılmış kopyası ve asıl cihaz kayıtları da korunmalıdır. Hak ediş tartışmasında fotoğrafların tarih ve konum bilgileri ile teknik raporlar önem taşır.

Yarısı Bizden sözleşmesine özgü olarak hangi hükümler yazılmalıdır?

1. Destek başvurusunun reddi hâlinde sözleşmenin durumu.
2. Hibe ve kredi tutarındaki değişikliğin maliyete etkisi.
3. Kredi kullanmayan maliklerin finansman yöntemi.
4. Kamu ödemesine esas hak edişe itiraz usulü.
5. Yüklenicinin erken veya fazla ödeme alması hâlinde iade ve teminat.
6. Destek ile toplam bedel arasındaki farkın sabit veya hesaplanabilir tutarı.
7. Projenin kampanya koşullarına uygunluğundan kimin sorumlu olduğu.
8. İdari gecikme ile yüklenici gecikmesinin nasıl ayrılacağı.
9. Kampanyanın değişmesi veya sona ermesi hâlinde uyarlama ve fesih sistemi.
10. Maliklerin ödeme ve hak ediş belgelerine erişim hakkı.

Bu hükümler, genel teslim ve teminat maddelerinin yerine geçmez. Ancak Yarısı Bizden finansmanının özel sözleşmeye nasıl yansıyacağını belirleyerek sonradan ortaya çıkabilecek maliyet ve ödeme uyuşmazlığını azaltır.

Sık sorulan sorular

Hibe tutarı doğrudan malik hesabına mı yatar?

Bina bazlı özel yüklenici modelinde resmî açıklamaya göre ödeme hak sahipleri adına yükleniciye yapılır. Güncel uygulama ve somut ödeme kaydı yetkili birimden doğrulanmalıdır.

Kredi kullanmadan yalnız hibeden yararlanabilir miyim?

Hibe ve kredi farklı hukuki işlemlerdir. Ancak projenin toplam finansmanı, malik katkısı ve güncel uygulama koşulları birlikte incelenmelidir. Kredi kullanılmamasının özel sözleşmedeki bedel borcunu ortadan kaldırdığı varsayılamaz.

Yüklenici destek tutarının üzerinde ek para isteyebilir mi?

Toplam yapım bedeli destekten yüksek olabilir. Ancak ek talebin sözleşmesel dayanağı, hesap yöntemi ve belgeleri bulunmalıdır. Sınırsız ve tek taraflı maliyet artırma hükümlerinin geçerliliği somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Hak edişin erken ödendiğini düşünüyorsam ne yapmalıyım?

Ödeme tarihi ile inşaat seviyesini gösteren teknik ve resmî kayıtlar karşılaştırılmalı; idareye yazılı başvuru yapılmalı ve gerekiyorsa delil tespiti ile tedbir seçenekleri gecikmeden değerlendirilmelidir.

Destek reddedilirse müteahhide ödeme yapmak zorunda mıyım?

Kesin cevap sözleşmeye bağlıdır. Destek alınması açık bir yürürlük koşulu değilse yüklenici sözleşme bedelini talep edebilir. Bu risk imzadan önce ret ve finansman hükmüyle düzenlenmelidir.

Kredi borcu daire satılınca kendiliğinden alıcıya geçer mi?

Genel bir otomatik geçiş sonucu kabul edilemez. Kredi sözleşmesi, borç bakiyesi, teminat ve kurum onayı incelenmeli; satış sözleşmesinde borcun kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır.

Devlet, işi yarım bırakan müteahhidin yerine inşaatı tamamlar mı?

Bina bazlı özel yüklenici modelinde kamu desteği, yüklenicinin işi tamamlama garantisi değildir. Alan bazlı kamu uygulamaları farklıdır. Somut model ve sözleşme belgeleri incelenmelidir.

Bir malik kredi sözleşmesini imzalamazsa diğer maliklerin borcu artar mı?

Bu sonuç otomatik değildir. Maliyet paylaşımı, özel sözleşme ve her malikin hak sahipliği ayrı incelenmelidir. Bir malikin borcu açık sözleşme veya temsil yetkisi olmadan diğer malike yüklenemez.

Sonuç

Yarısı Bizden kampanyasında temel risk yalnız destek miktarı değildir. Asıl sorun, kamu hibe ve kredisinin özel müteahhit sözleşmesine hatalı aktarılması; hak ediş, ek maliyet, kredi kullanmayan malik ve yüklenicinin işi durdurması ihtimallerinin açık düzenlenmemesidir.

Malikler hibe taahhütnamesini, kredi sözleşmesini ve yapım sözleşmesini birlikte fakat ayrı hukuki ilişkiler olarak incelemelidir. Kamu ödemesinin yükleniciye yapılması, malikin hak edişi denetleme, fazla ödemeye itiraz etme veya yükleniciden teminat isteme hakkını ortadan kaldırmaz.

İmza öncesinde güncel kampanya koşulları, projenin uygunluğu, toplam maliyet ve ödeme planı yazılı belgelerle doğrulanmalıdır. Uyuşmazlık başladıysa idari başvuru, özel hukuk talebi ve olası ceza sürecinin süreleri birbirinden bağımsız takip edilmelidir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hibe taahhütnamesi, kredi sözleşmesi, yüklenici sözleşmesi, tapu kaydı, proje, hak ediş ve ödeme belgeleri görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.

Kaynakça

1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Yarısı Bizden Kampanyası’nda Süre 1 Yıl Daha Uzatıldı.
2. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yarısı Bizden’de Merak Edilen Sorular ve Yanıtları, 4 Mayıs 2025.
3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, güncel duyuru ve uygulama bilgileri.
4. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun uygulama mevzuatı.
5. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
7. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu.