İtirazi kayıt koymadan teslim alınan dairede cezai şart istenebilir mi sorusu uygulamada şık karşılaşılan bir sorudur. Kural olarak hayır. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinde geç teslim edilen bağımsız bölümü, arsa sahibi ihtirazi kayıt (çekince) koymaksızın teslim almışsa, ifaya ek nitelikteki (gecikme) cezai şartı artık isteyemez. Bunun tek istisnası; teslim sırasında çekince ileri sürülmüş olması, sözleşmede ihtirazi kayda gerek olmaksızın cezai şart istenebileceğinin kararlaştırılmış olması ya da talebin hukuki niteliğinin ifaya ekli cezai şart değil gecikme (kira) tazminatı olmasıdır. Aşağıda bu ayrımın gerekçesi ve içtihadı ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

Cezai Şartın Türleri: Seçimlik Cezai Şart ve İfaya Ekli Cezai Şart

Cezai şartın hukuki sonucu, hangi tür ceza koşulunun kararlaştırıldığına göre değişir. Türk Borçlar Kanunu m.179, iki temel türü ayırır.

Birinci tür, seçimlik cezai şarttır (m.179/1). Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya asıl borcun ya da cezanın ifasını ister; ikisini birlikte isteyemez.

İkinci tür, konumuzu oluşturan ifaya ekli (munzam) cezai şarttır (m.179/2). Burada ceza, borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi için, yani tipik olarak gecikme için kararlaştırılmıştır. Kanun bu ihtimalde alacaklının hem asıl borcu hem de cezayı birlikte isteyebileceğini kabul eder; ancak bir çekinceyle:

“Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” (TBK m.179/2)

Görüldüğü üzere hükmün kendisi, ifaya ekli cezai şartın istenebilmesini iki olumsuz koşula bağlamaktadır: alacaklı bu hakkından açıkça feragat etmemiş ve ifayı çekincesiz kabul etmemiş olmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “ifanın kabulü”, arsa sahibine düşen bağımsız bölümün teslim alınmasıdır.

Not: Bugünkü TBK m.179/2, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun m.158/2 hükmünün karşılığıdır. Aşağıda anılan bir kısım kararda “BK m.158/2” biçimindeki atıflar bu eski maddeye ilişkin olup, güncel karşılığı TBK m.179/2’dir.

İfaya Ekli Cezai Şart Neden Çekincesiz Teslimle Düşer?

İfaya ekli cezai şart, asıl borca bağlı fer’i (bağlı) bir borçtur; asıl borç sona erdiğinde onunla birlikte sona erer. Kat karşılığı inşaatta asıl borç, bağımsız bölümün meydana getirilip teslimidir. Bağımsız bölüm teslim edildiğinde asıl edim ifa edilmiş, dolayısıyla ona bağlı gecikme cezası da fer’i niteliği gereği düşmüş sayılır. İşte tam bu noktada, alacaklının cezayı ayrıca isteyebilmesi için teslim anında hakkını saklı tuttuğunu (ihtirazi kayıt/çekince) ortaya koyması gerekir. Aksi hâlde çekincesiz teslim, kanunen ifaya ekli cezai şart hakkından zımnen vazgeçme sonucunu doğurur.

Yargıtay bu ilkeyi istikrarlı biçimde uygulamaktadır. Bir kararında Daire, ifaya ekli cezai şartın niteliğini ve teslimde çekince koyma zorunluluğunu açıkça ortaya koymuştur:

“…gecikme cezası (ifaya ekli cezai şart), ortada zarar olmasa dahi, sadece sözleşmede kararlaştırılmış ise istenebilir… Cezai şart, asıl borca bağlı olup, muaccel olmadan önce fer’i niteliktedir. Dolayısıyla, eserin teslimi ile asıl borç düşünce, fer’i borç olan gecikme cezası da düşer. Onun için eseri teslim alırken ihtirazi kayıt (çekince) dermeyan etmek gerekir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2012/3277 E., 2012/5154 K.)

Aynı ilke bir başka kararda da tekrarlanmış; ilk derece mahkemesi, arsa sahibinin daireyi teslim alırken cezai şart hakkını saklı tuttuğunu ihtirazi kayıtla belirtmediği gerekçesiyle talebi reddetmiş, Yargıtay ifaya ekli cezai şart bakımından bu çerçeveyi benimsemiştir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013/5726 E., 2013/5982 K.).

Bu yaklaşımın güncel ve doğrudan onayı, yakın tarihli bir Yargıtay kararında görülmektedir. Arsa sahibinin bağımsız bölümleri teslim alıp kullanmaya başladığı, dosya kapsamında çekince bulunmadığı olayda Daire şu sonuca varmıştır:

“…ekli cezai şart için dosya kapsamında ihtirazi kayıt bulunmadığı anlaşılmakla ifaya ekli cezai şart yönünden talebin reddi gerekirken davacının bu yöndeki talebinin kabulüne karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/2452 E., 2025/1585 K.)

Kritik Ayrım: İfaya Ekli Cezai Şart ile Gecikme (Kira) Tazminatı Aynı Şey Değildir

Uygulamada en sık yapılan hata, sözleşmede “gecikme hâlinde her ay şu kadar kira ödenir” biçimindeki düzenlemenin niteliğinin yanlış belirlenmesidir. Bu ayrım, çekincesiz teslim hâlinde talebin akıbetini tümüyle değiştirir.

• İfaya ekli cezai şart: Sözleşmeden doğan, fer’i nitelikte bir borçtur. Zarar şartı aranmaz; ancak teslimde ihtirazi kayıt konulmamışsa talep hakkı düşer (TBK m.179/2).
• Gecikme tazminatı (kira kaybı): Yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın giderilmesine yöneliktir. Yargıtay’a göre bu, asıl edim borcunun yanında bağımsız bir borç olup fer’i nitelikte değildir; bu nedenle ihtirazi kayıt aranmaksızın hükmolunur.

Yargıtay bu ayrımı açıkça ortaya koymuştur:

“Gecikme tazminatına, işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur… Oysa, gecikme tazminatı, asıl edim borcunun yanında bağımsız bir borç olup, fer’i nitelikte değildir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2012/3277 E., 2012/5154 K.)

Nitekim başka bir kararda da “kira tazminatı” olarak isimlendirilen talebin hukuki niteliği itibarıyla gecikme tazminatı olduğu ve arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihten fiili teslime kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedelini kapsadığı vurgulanmıştır (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/8378 E., 2018/3536 K.). Aynı kararda ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve onu değiştiren tadil sözleşmelerinin resmî şekilde yapılması gerektiği, asıl sözleşmede yer almayan cezai şartın sonradan adi yazılı bir belgeyle kararlaştırılmasının geçerli olmadığı belirtilmiştir. Bu, cezai şart talebinin ayrıca bir geçerlilik/şekil denetimine de tabi olduğunu gösterir.

İstisnalar: Çekincesiz Teslime Rağmen Cezai Şart İstenebilen Hâller

Yukarıdaki kural mutlak değildir. Aşağıdaki hâllerde çekincesiz teslime rağmen talep gündeme gelebilir:

1. Teslimde ihtirazi kayıt konulmuş olması: Arsa sahibi bağımsız bölümü teslim alırken cezai şart hakkını açıkça saklı tutmuşsa, talep hakkı korunur. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, saklı tutulan hakkın somut olarak cezai şart olması gerektiğidir; teslim belgesinde yalnızca “sair haklarım saklıdır” türünden genel bir kaydın bulunması, cezai şart hakkının saklı tutulduğu anlamına gelmez.
2. Sözleşmesel muafiyet: Sözleşmede, ihtirazi kayda gerek olmaksızın cezai şart istenebileceğinin kararlaştırılmış olması hâlinde çekincesiz teslim engel oluşturmaz.
3. Talebin gecikme tazminatı niteliğinde olması: Yukarıda açıklandığı üzere, gecikme/kira tazminatı bağımsız bir borç olduğundan ihtirazi kayıt aranmaz.

Özet Tablo

Talep türü	Hukuki nitelik	İhtirazi kayıt şart mı?	Çekincesiz teslimin sonucu
İfaya ekli (gecikme) cezai şart	Sözleşmeden doğan, fer’i borç	Evet (TBK m.179/2)	Talep hakkı düşer
Seçimlik cezai şart (m.179/1)	İfa yerine seçimlik	İfa ile birlikte istenemez	Konu dışı
Gecikme / kira tazminatı	Bağımsız borç (kanundan doğan)	Hayır	Talep hakkı korunur
Cezai şart (adi yazılı ek sözleşmeyle)	Şekil yönünden geçersiz	—	Geçersizlik nedeniyle reddedilir

Arsa Sahibi Vekili İçin Uygulamaya Yönelik Değerlendirme

• Teslim anını kayıt altına alın. Bağımsız bölüm teslim alınırken düzenlenen teslim/tespit tutanağına, cezai şart hakkının saklı tutulduğuna ilişkin açık ve konuya özgü bir ihtirazi kayıt konulması, talebin en güvenli teminatıdır. Genel nitelikli “tüm haklarım saklıdır” ibaresine güvenmek risklidir.
• Talebin niteliğini doğru belirleyin. Çekincesiz teslim gerçekleşmişse, ifaya ekli cezai şart yerine gecikme tazminatı (kira kaybı) ekseninde talep kurgulamak, hakkın kurtarılması bakımından belirleyici olabilir. Bu talep için sözleşmede düzenleme bulunması şart olmayıp, teslimi gereken tarih ile fiili teslim arasındaki mahrum kalınan kira/gelir zararı ispatlanmalıdır.
• Cezai şart hükmünün geçerliliğini denetleyin. Cezai şartın asıl (resmî şekilde düzenlenmiş) sözleşmede yer alıp almadığını; sonradan adi yazılı bir belgeyle getirilmiş olup olmadığını kontrol edin. Şekil eksikliği, esasa girilmeden reddi sonucunu doğurabilir.
• Aşırılık denetimini öngörün. Talebiniz kabul edilebilir olsa dahi, hâkim aşırı gördüğü cezai şartı TBK m.182/3 uyarınca kendiliğinden indirebilir; bu nedenle miktarı gerekçelendirerek talep etmek yerinde olur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Daireyi teslim alıp anahtarını kabul ettim; gecikme cezai şartımı hâlâ isteyebilir miyim? Teslim sırasında cezai şart hakkınızı saklı tuttuğunuza dair bir çekince koymadıysanız, ifaya ekli cezai şartı kural olarak isteyemezsiniz. Ancak gecikme nedeniyle uğradığınız kira kaybını (gecikme tazminatı) ayrıca talep edebilirsiniz.

Teslim tutanağına “tüm haklarım saklıdır” yazdırmam yeterli mi? Yargıtay uygulamasında bu tür genel bir kaydın, özel olarak cezai şart hakkının saklı tutulduğu anlamına gelmediği kabul edilmektedir. Çekincenin cezai şarta özgülenmesi güvenlidir.

Gecikme tazminatı ile cezai şart arasındaki fark nedir? Cezai şart sözleşmeden doğan fer’i bir borçtur ve çekincesiz teslimle düşer; gecikme tazminatı ise bağımsız bir zarar tazmini talebidir ve ihtirazi kayıt aranmaksızın istenebilir.

YARGI KARARLARI

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/2452 E., 2025/1585 K. (21.04.2025)
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2012/3277 E., 2012/5154 K. (17.09.2012)
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013/5726 E., 2013/5982 K. (02.10.2013)
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/8378 E., 2018/3536 K. (05.06.2018)