BAŞKASININ ARAZİSİNE İNŞAAT YAPILMASI ve TESCİL KOŞULLARI

Başkasının arazisine yapılan inşaatta yapı, kural olarak arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722). Başkasının arazisine inşaat yapılması durumunda ise karşılaşılabilecek hukuki durumlar oldukça çeşitlidir. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür; tarafların iyiniyetli olup olmaması tazminatın kapsamını belirler (TMK m.723). TMK m.724 uyarınca ise yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini (tescilini) isteyebilir. İyiniyet, değer farkı ve bedel tespiti konularında hak kaybı yaşamamak için uzman gayrimenkul hukuku avukatından destek alın.

Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına tamamlayıcı parça niteliğinde yapı yapması halinde koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu arazi parçasının kendi adına tescilini isteyebilir. Böyle bir tescilin gerçekleşmesi için; malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapı kıymetinin taşınmaz kıymetinden fazla olması ve taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmesi gerekir.

Ancak, paylı mülkiyette paydaşların tamamı tüm taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan paydaşlardan birinin rızasıyla bina yapan kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Türk Medeni Kanunu’nun m.684. ve 718. Hükümleri gereğince yapı üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu’nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat
yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona yada onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan
kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi
niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme
sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını
ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia
ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re` sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/I sayılı Yargıtay İçtihadı Birleşme Kararında belirtildiği
gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temlikken
tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın
başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın itirazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat
alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması
gereklidir.

Y.14.HD E:2011/7901 K:2011/9093 T:11.04.2011

YARGI KARARLARI

YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2025/3475 K. 2025/3753 T. 17.9.2025 • MÜLKİYETİN TESPİTİ İSTEMİ ( Davacının Vefat Etmesine Rağmen Karar Başlığında Hayatta Gösterilmesi Birleştirilmiş Dosyaların ve Kadastro Mahkemesi Kararlarının Toplanmaması Zilyetliğin Süre ve Niteliğini Belirlemede Kesin Delil Olan Hava Fotoğraflarından Usulünce Yararlanılmaması Gibi Bir Dizi Usuli ve Maddi Hata Nedeniyle Mahkemenin Eksik Araştırma ve İnceleme ile Hüküm Kurduğundan Kararın Bozulması Gerektiği ) • MÜLKİYET TESPİTİNDE DELİL TOPLAMA VE İNCELEME USULÜ ( Mahkemenin Dava Konusu Taşınmazlara İlişkin Harita Genel Müdürlüğünden Farklı Tarihli Hava ve Uydu Fotoğraflarını Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden Tüm Tespit ve Tescil Kayıtlarını Mahallinden Jeodezi Ziraat ve Fen Bilirkişilerinden Kapsamlı Raporları Toplamadan ve Birleştirilmiş Dosyalardaki Kesin Hüküm Etkisini Değerlendirmeden Karar Vermesinin İnfazı Kabul ve Denetime Elverişli Bir Sonuca Ulaşmayı Engellediğinden İsabetsiz Olduğu ) • TAŞINMAZLARIN SULAR ALTINDA KALMASI DURUMUNDA İSPAT YÖNTEMLERİ ( Dava Konusu Taşınmazların Daimi Nitelikte Sular Altında Kaldığı Anlaşıldığı Halde Mahkemenin Bunun Hukuki ve Delil Toplama Sürecine Etkisini Göz Önünde Bulundurmaksızın Geleneksel Keşif Yapmaya Çalışması ve Bunun Yerine Kadastro Paftaları Üzerinde Buro İncelemesi ile Hava Fotoğraflarından Stereoskopik İnceleme Yaptırarak Zilyetlik ve Sınırların Tespitine Gitmesi Gerektiğinin Gözetilmemesi Nedeniyle Kararın Hatalı Olduğu )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2024/3115 K. 2025/1078 T. 26.2.2025 • MUHDESATIN TESPİTİ İSTEMİ ( Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yazısından Dava Konusu Taşınmazdaki Yapıların Riskli Yapı Olduklarının Tespit Edilmesi Neticesinde Yıkıldıklarının Bildirilmesi Karşısında Mahkemece Dava Konusu Yapılar İle Ağaçların Güncel Durumlarının Araştırılarak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği ) • TAŞINMAZDAKİ YAPILARIN RİSKLİ YAPI OLDUKLARININ TESPİTİ ( Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yazısından Taşınmazdaki Yapıların Riskli Yapı Olduklarının Tespit Edildiği ve Neticesinde 25.04.2024 Tarihinde Yıkıldıklarının Bildirildiği/Mahkemece Dava Konusu Yapılar İle Ağaçların Güncel Durumlarının Araştırılması Gerektiğinin Düşünülmemesinin Hatalı Bulunduğu ) • GÜNCEL HUKUKİ YARAR ( Öğreti ve Yargıtayın Devamlılık Gösteren Uygulamalarında Taşınmaz Hakkında Derdest Ortaklığın Giderilmesi Davasının Kentsel Dönüşüm Uygulamasının ya da Kamulaştırma İşleminin Bulunması Gibi İstisnai Durumlarda Muhdesatın Tespiti Davasının Açılmasında Güncel Hukuki Yararın Bulunduğunun Kabul Edildiği – Mahkemece Taşınmazdaki Yapılar İle Ağaçların Güncel Durumlarının Araştırılarak Bir Karar Verilmesi Gereği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2024/1233 K. 2025/859 T. 18.2.2025 • TEMLİKEN TESCİL VE TAZMİNAT İSTEMİ ( Davacı Vekili Dava Konusu Taşınmazın Kayıt Malikleri Tarafından Bağış ve Hayır Maksadıyla Bedelsiz Olarak Verildiğini ve Taşınmaz Üzerine İki Katlı Bina İnşa Edildiğini İddia Etmiş ise de Bu Hususta Yazılı Bir Belge Sunulmadığı Gibi Kayıt Malikinin Var ise Muvafakatine Yönelik Dosya Kapsamında Herhangi Bir Delil veya Beyanın da Olmadığı – Olayda Davacı Yapıyı Yaparken Paydaş Olan Kişilerin Oybirliği ile Rıza ve Muvafakat Gösterdiğini Yöntemince Kanıtlayamadığı ) • İYİ NİYET ( Temliken Tescil İstemi Hakkında İyiniyet Koşulu Gerçekleşmemiş Olup Diğer Koşulların Gerçekleşip Gerçekleşmediğinin Aranmasına da Gerek Bulunmadığı – Davacının Tapu İptali ve Tescil Talebinin Reddi ile İkinci Kademedeki Tazminat İstemi Yönünden Olumlu veya Olumsuz Değerlendirme Yapılarak Sonucuna Göre Hüküm Kurulması Gerekirken Bu Husus Gözetilmeden Karar Verilmesi Doğru Görülmediği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2024/1050 K. 2025/33 T. 6.1.2025 • TEMLİKEN TESCİL İSTEMİ ( Muhdesattan Kaynaklı Bedelin Tapu Kayıt Malikince Şerh Lehtarlarına Ödenmesi Yükümlülüğü Bulunduğundan Tapu Kaydındaki Şerhe Rağmen Taşınmazı Muhdesat ile Yüklü Olarak Satın Alan Davalının Muhdesat Bedelini Şerh Lehtarlarına Değil de Dava Dışı Eski Kayıt Malikine Ödemiş Olmasının Davalıyı Şerh Lehtarlarına Karşı Muhdesat Bedelini Ödeme Yükümlülüğünden Kurtarmayacağının Gözetilmesi Gerektiği ) • SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME NEDENİNE DAYALI TAZMİNAT VE ECRİMİSİL TALEBİ ( Muhdesattan Kaynaklı Bedelin Tapu Kayıt Malikince Şerh Lehtarlarına Ödenmesi Yükümlülüğü Bulunduğundan Tapu Kaydındaki Şerhe Rağmen Taşınmazı Muhdesat ile Yüklü Olarak Satın Alan Davalının Muhdesat Bedelini Şerh Lehtarlarına Değil de Dava Dışı Eski Kayıt Malikine Ödemiş Olması Davalıyı Şerh Lehtarlarına Karşı Muhdesat Bedelini Ödeme Yükümlülüğünden Kurtarmayacağından Mahkemece Sebepsiz Zenginleşme Yönünden Davacı Tarafın Talebinin Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği ) • MUHDESATTAN KAYNAKLI BEDELİN TAPU KAYIT MALİKİNCE ŞERH LEHTARLARINA ÖDENMESİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Bulunduğundan Tapu Kaydındaki Şerhe Rağmen Taşınmazı Muhdesat ile Yüklü Olarak Satın Alan Davalının Muhdesat Bedelini Şerh Lehtarlarına Değil de Dava Dışı Eski Kayıt Malikine Ödenmesi Davalıyı Şerh Lehtarlarına Karşı Muhdesat Bedelini Ödeme Yükümlülüğünden Kurtarmamakla Mahkemece Sebepsiz Zenginleşme Yönünden Davacı Tarafın Talebinin Kabulüne Karar Verilmesi Gerekirken Reddine Karar Verilmiş Olmasının Hukuka Aykırı Olduğu )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2023/14-506 K. 2024/533 T. 23.10.2024 • TEMLİKEN TESCİL İSTEMİ ( Davacı Tarafından İşbu Dava Öncesinde Yine Aynı Davalı Aleyhine Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Davalı Tarafından Feshinin Haksız Olduğunun Tespiti ile İhale Sonucu Yapılan İnşaat ve İmalat Karşılığında Oluşan Zarar ve Gelir Kaybının Tahsili Talebiyle Dava Açılmış ve Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Kararı ile Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Sonuçları İtibariyle Henüz Ortadan Kalkmadığı Bu İtibarla Davacı Zararının Oluşmadığı Gerekçesiyle Davanın Reddine Verildiği – Her İki Davanın Tarafları Aynı Olmakla Beraber Maddi Vakıa ve Müddeabihlerin Aynı Olmadığı/Kesin Hüküm Nedeniyle Davanın Reddinin Hatalı Olduğu ) • MADDİ VAKIA VE MÜDDEABİH ( Önce Açılan Dava Dosyasında Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Mevcudiyetini Koruduğu İşbu Davada Sözleşmenin Feshedilmiş Olduğu – Önceki Davada Davacı Taşınmazlar Kendi Zilyetliğinde iken Tazminat Talep Edildiği Mevcut Davada Davacı Taşınmazların Zilyetliğini Davalıya Devrettikten Sonra Tazminat Talebinde Bulunduğu Önceki Davada Davacı Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Haksız Feshine Dayalı Kazanç Kaybı ile Yapılan Masrafları Tazminat Konusu Olarak İleri Sürmüşken Bu Davada Tmk’nın Haksız İnşaata İlişkin 723. Maddesine Dayalı Tazminat Talebinde Bulunduğu/Önceki Davanın Kesin Hüküm Oluşturmayacağı ) • KESİN HÜKÜM ( Taraflar Arasında Görülen ve Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Kararı ile Verilip Kesinleşen Ret Kararı İşbu Davada TMK’nın 723. Maddesi Kapsamında İleri Sürülen Tazminat Talebi Yönünden Kesin Hüküm Oluşturmayacağı – Bu Sebeple Önceki Davada Verilen ve Kesinleşen Hüküm İşbu Davada İleri Sürülen Tazminat Talebinin İleri Sürülmesine Engel Teşkil Etmeyeceğinden TMK’nın 723. Maddesi Kapsamında İleri Sürülen Tazminat Talebinin Kesin Hüküm Nedeniyle Usulden Reddine Karar Verilmesi Doğru Olmadığı )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/4434 K. 2024/4317 T. 7.10.2024 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Eldeki Dava Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Olup Kadastro Tespitinin Kesinleştiği 04.05.1992 Tarihinden Davanın Açıldığı 16.06.2017 Tarihine Kadar Kadastro Kanunu M.12/3 Gereğince 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Geçmiş Olduğundan Davanın Bu Gerekçe ile Reddi Gerekirken Farklı Gerekçe ile Davanın Reddine Karar Verilmesi Doğru Görülmediği ) • HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Eldeki Dava Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Olup Kadastro Tespitinin Kesinleştiği 04.05.1992 Tarihinden Davanın Açıldığı 16.06.2017 Tarihine Kadar Kadastro Kanunu Md. 12/3 Gereğince 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Geçmiş Olduğundan Davanın Bu Gerekçe ile Reddi Gerekirken Farklı Gerekçe ile Davanın Reddine Karar Verilmesi Doğru Görülmediği )