Eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti sorumluluğu sözleşmeyle sınırlandırılabilir mi?

Eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti borcu emredici değildir; taraflar iş sahibinin seçimlik haklarını (dönme, bedelden indirim, onarım — TBK m.475) açıkça ya da örtülü olarak daraltabilir, hatta kaldırabilir. Ancak bu serbestinin sınırları vardır: müteahhit ayıbı ağır kusuruyla veya hileyle gizlemişse, sorumluluğu kaldıran/sınırlayan anlaşma kesin hükümsüzdür (TBK m.221); kayıt genel işlem koşulu niteliğinde olmamalı ve hakların tamamen ortadan kaldırılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Kabulden sonra kasten gizlenen ayıplarda sorumluluk sürer (TBK m.477). Sözleşmenizdeki garanti kaydını inşaat hukuku avukatıyla denetleyin. Ayrıca, uygulamada sıkça sorulan önemli sorulardan biri de şudur: Eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti sorumluluğu sözleşmeyle sınırlandırılabilir mi?

Eser sözleşmesinde bozukluğa karşı garanti borcunu düzenleyen hükümler, kusur sorumluluğu ve garanti sözleşmeyle değiştirilebilir. Burada pratikte, taraflar tarafından da merak edilen Eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti sorumluluğu sözleşmeyle sınırlandırılabilir mi sorusu önem kazanır. Müteahhittin eser sözleşmesindeki ana ve yan edim yükümlülükleri sözleşmeyle sınırlandırılabilir.

Müteahhittin eserdeki ayıplar dolayısıyla sorumluluğu, onun eseri teslim borcundan doğan en önemli bir yan borcu olup bu borç eseri teslim borcunun hem bir sonucu hem de bir tamamlayıcısı olmaktadır. Dolayısıyla müteahhit yan borcuna aykırı hareket etmesi durumunda arsa  sahibine tanınan haklara aykırı düşmemek kaydıyla bir anlaşma ile önceden sınırlandırılabileceği gibi, tümüyle kaldırılabilir.

Eserin ayıplı olması durumunda arsa sahibinin sadece ayıbın giderilmesini isteyebileceğine ilişkin bir anlaşma, kısmi vazgeçme anlamı taşıyacaktır. Fakat bu durumda bozukluğun giderilmesi olanağı bulunmaz ve müteahhit kusursuzluğunu kanıtlayamaz ise, arsa sahibi elbette ki tazminat isteyebilecektir. Sonra bu haklardan vazgeçme, örtülü de olanaklıdır; örneğin arsa sahibinin, eseri kullanması veya başkasına devretmesi dönme hakkından vazgeçme anlamını taşır. Hiç kuşkusuz dönmeden vazgeçmede, ücretin indirilmesinden veya tazminattan da vazgeçme anlamı yoktur. Bunun dışında, hukuk uygulamasında Eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti sorumluluğu sözleşmeyle sınırlandırılabilir mi sorusu da önem taşır.

İkinci örnek: Taraflar, borçlara uygulanacak zamanaşımının, gözden geçirme ve kusurları bildirme sürelerinin ne olacağını, sözleşmede daha önceden saptayabilecekleri gibi,  TBK 475 de  Arsa sahibine tanınan hakları da önceden açıkça veya örtülü olarak daraltabilecekler ya da tamamen ortadan kaldırabileceklerdir.

Örneğin, arsa sahibinin, müteahhittin, eseri kullanması veya başkasına devretmesi dönme hakkından vazgeçme anlamını taşır. Ancak dönmeden vazgeçmede ücretin indirilmesinden veya tazminattan da vazgeçme anlamı yoktur. Uygulamada genellikle garantiden doğan hakların, bu arada arsa sahibinin zarar ziyan tazminatı hakkının sınırlandırılması yaygındır. Sözleşmede genellikle, dönme, ücretten indirim ve zarar ziyan hakları kabul edilmez ve arsa sahibine onarım hakkı tanınarak böylece arsa sahibinin garantiden doğan hakları sınırlandırılır. Ancak sınırlandırma yapılırken TBK. md. 221’deki sınırlamanın da göz önünde tutulması gerekir.  Buna göre şayet müteahhit,  arsa sahibinden bozukluğu gizlemiş ise bu durumda garanti borcunun kaldırılması ya da sınırlandırılmasına ilişkin önceden yapılan anlaşma geçersizdir. Son olarak, eser sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı garanti sorumluluğu sözleşmeyle sınırlandırılabilir mi meselesi her somut durumda ayrı değerlendirilmelidir. Yine, garanti sorumluluğunu sınırlayan koşulların geçerli olabilmesi için bu konuda yapılan sözleşme veya koşulan genel işlem koşulu olarak değerlendirilebilecek sözleşme hükümleri içerisinde yer almaması gerekir.

Eser sözleşmesinde ayıplar dolayısıyla arsa sahibine tanınan haklar sınırlandırılabilirse de, bu hakların tamamen ortadan kaldırılması iyi niyet kurallarına aykırı sayılacaktır.

Av. İltan Ekmekçioğlu