Ön Ödemeli Konut Satışlarında Teslim: Güncel 48 Ay Kuralı

Satışın maketten yapılması hâlinde sözleşmenin geçerliliği, tapu ve tüketici hakları bakımından ayrıntılı bilgi için maketten daire satın alanların hukuki durumu başlıklı incelemeye bakabilirsiniz.

Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciler en çok teslim tarihini tartışır. Güncel düzenlemeye göre satıcı, konutu taahhüt ettiği sürede teslim etmek zorundadır. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.

48 aylık üst sınırın dayanağı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik birlikte uygulanır. Kanun koyucu, Yönetmeliğin 10. maddesini 2022 yılında değiştirmiştir. Yeni düzenleme azami teslim süresini 48 aya çıkarmıştır. Ayrıca mevzuat.gov.tr güncel kanun metnini yayımlar.

Hangi işlemler teslim sayılır?

Yönetmelik, kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescilini teslim sayar. Kat irtifakına konu konutta ise tüketici adına tapuya tescil yanında konutun oturmaya elverişli biçimde zilyetliğinin devri gerekir. Bu nedenle yalnızca tapu kaydı veya anahtar teslimi her somut olayda yeterli olmaz.

Eski sözleşmeler neden 36 ay kuralını içeriyor?

Eski yargı kararları ve sözleşmeler 36 aylık teslim süresini içerir. Çünkü önceki düzenleme farklı bir üst sınır öngörüyordu. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği’nin geçiş hükmü uyarınca sözleşmelere, kural olarak sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümleri uygulanır. Bu nedenle eski bir sözleşmeye bugünkü 48 aylık sınırı otomatik biçimde uygulamak doğru değildir; sözleşme tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Cayma ve sözleşmeden dönme hakları

Tüketici, sözleşmeyi kurduktan sonra kanundaki şartlarla 14 gün içinde cayma hakkını kullanır. Ayrıca ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar, Yönetmelikteki esaslara göre sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Bu noktada sözleşme tarihi ve yürürlükteki düzenleme önem taşır. Hukuki inceleme, satıcının talep edeceği bedelleri ve istisnaları bu verilere göre belirler.

Geç teslim halinde hangi talepler gündeme gelir?

Satıcı veya yüklenici teslim tarihini aşarsa tüketici kira kaybını ve cezai şartı talep eder. Ayrıca aynen ifa veya şartları varsa sözleşmenin sona ermesi gündeme gelir. Hukuki değerlendirme; sözleşmenin yapısını, işlemin tüketici işlemi niteliğini ve gecikmenin süresini dikkate alır. Bu unsurlar, tüketicinin ileri süreceği talebi belirler.