Kentsel Dönüşümde Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde avukat seçimi, yalnızca bir sözleşmenin incelenmesi veya hukuki metnin hazırlanması olarak değerlendirilmemelidir. Bu süreç; 6306 sayılı Kanun, Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, imar mevzuatı, tapu uygulamaları ve inşaat sözleşmelerinin birlikte ele alınmasını gerektirir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı seçilirken yalnızca genel hukuk bilgisine değil, inşaat ve gayrimenkul uyuşmazlıklarındaki uygulama tecrübesine de dikkat edilmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde görev alacak avukatın özellikle şu konularda deneyimli olması önem taşır:

Riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri
Malikler kurulu kararlarının hazırlanması
Arsa paylarının ve karar çoğunluğunun incelenmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması
Müteahhidin mali ve hukuki durumunun araştırılması
Bağımsız bölüm paylaşım tablolarının incelenmesi
Teknik şartname ve mahal listelerinin sözleşmeye bağlanması
Teminat, cezai şart ve kira hükümlerinin düzenlenmesi
Müteahhit temerrüdü ve sözleşmenin feshi
Azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışı
Ayıplı ve eksik imalatlardan doğan uyuşmazlıklar
Tapu iptali ve tescil, tazminat ve alacak davaları

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri çoğu zaman müteahhit tarafından hazırlanan standart metinler üzerinden maliklere sunulmaktadır. Bu metinlerde yüklenici lehine geniş vekâlet yetkileri, sınırsız süre uzatımları, düşük gecikme cezaları veya maliklerin haklarını sınırlandıran hükümler bulunabilir.

Bu nedenle avukatın yalnızca sözleşme metnini dil bilgisi veya şekil yönünden incelemesi yeterli değildir. Sözleşmenin taşınmazın tapu kayıtları, imar durumu, maliklerin arsa payları, avan proje, bağımsız bölüm paylaşımı ve müteahhidin finansal yeterliliğiyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Hangi Aşamada Sürece Dâhil Olmalıdır?

Hukuki destek için inşaatın yarım kalmasını, kira ödemelerinin kesilmesini veya uyuşmazlık çıkmasını beklemek doğru değildir. Avukat, mümkünse müteahhit tekliflerinin alınmaya başladığı aşamada sürece dâhil olmalıdır.

Erken aşamada yapılacak hukuki inceleme sayesinde:

Müteahhit teklifleri aynı ölçütler üzerinden karşılaştırılabilir.
Maliklerin hak kaybına neden olabilecek hükümler önceden belirlenebilir.
Arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşımındaki hatalar giderilebilir.
Teminat sistemi inşaat başlamadan kurulabilir.
Tapu devirleri inşaat seviyesine bağlanabilir.
Teslim, kira ve cezai şart hükümleri açık şekilde düzenlenebilir.
Sonradan çıkabilecek dava ve icra takiplerinin önemli bir bölümü önlenebilir.

Kentsel dönüşüm avukatının, gerektiğinde mimar, inşaat mühendisi, değerleme uzmanı ve mali müşavirlerle koordineli çalışabilmesi de önemlidir. Çünkü net metrekare, proje uygunluğu, yapı maliyeti, hakediş oranı ve ayıplı imalat gibi konular yalnızca hukuki incelemeyle çözülemeyebilir.

Avukat Seçiminde Yalnızca “Uzman” İfadesine Güvenilmemelidir

Avukat seçiminde internet sitesinde kullanılan unvan ve tanımlamalardan ziyade, avukatın somut çalışma alanları, yayımlanmış eserleri, mesleki tecrübesi ve benzer uyuşmazlıklardaki uygulama birikimi değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm alanında çalışacak avukatın şu sorulara açık ve anlaşılır cevap verebilmesi beklenir:

Sözleşmede maliklerin en önemli riskleri nelerdir?
Müteahhide verilecek arsa payları nasıl güvence altına alınacaktır?
İnşaatın yarım kalması hâlinde hangi teminatlar kullanılabilir?
Teslim gecikirse maliklerin kira ve tazminat hakları nasıl korunacaktır?
Proje değişiklikleri hangi usule bağlanacaktır?
Müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa fesih nasıl gerçekleştirilecektir?
Üçüncü kişilere yapılan satışların maliklere etkisi ne olacaktır?
Azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışı hangi usulle yapılacaktır?

Bu soruların sözleşme imzalanmadan önce cevaplandırılması, hukuki risklerin daha sonra dava yoluyla giderilmeye çalışılmasından çoğu zaman daha etkili ve daha az maliyetlidir.

Kentsel Dönüşüm Alanındaki Mesleki Çalışmalarım

İnşaat, gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku, mesleki çalışmalarımın önemli bölümünü oluşturmaktadır. On altı yılı aşan avukatlık tecrübem boyunca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin temerrüdü, eksik ve ayıplı imalat, tapu uyuşmazlıkları, kira kaybı, sözleşmenin feshi ve kentsel dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan çok sayıda hukuki süreci değerlendirdim.

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki sorunları, maliklerin haklarını ve uygulamada dikkat edilmesi gereken noktaları “50 Soruda Kentsel Dönüşüm” adlı kitabımda soru ve cevap yöntemiyle ele aldım. Eylül 2024’te yayımlanan bu çalışma, yalnızca mevzuat hükümlerini açıklamakla kalmayıp maliklerin, yöneticilerin ve uygulayıcıların karşılaşabileceği somut sorunlara pratik cevaplar sunmak amacıyla hazırlandı.

Kentsel dönüşüm dosyalarında yaklaşımım, yalnızca ortaya çıkmış uyuşmazlığın çözülmesine değil, sözleşme imzalanmadan önce hukuki risklerin belirlenmesine ve maliklerin haklarını koruyan bir sözleşme sisteminin kurulmasına yöneliktir.

Bu kapsamda müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması, sözleşme ve eklerinin hazırlanması, teminat sisteminin oluşturulması, tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması, malik kararlarının mevzuata uygun şekilde alınması ve uyuşmazlık hâlinde uygulanacak hukuki yolların önceden belirlenmesi birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklerin en değerli malvarlığı unsurlarından biri olan taşınmazlarının geleceğini belirler. Bu nedenle sözleşme yalnızca maliklere verilecek daire sayısı, metrekare veya paylaşım oranı üzerinden değerlendirilmemelidir.

Müteahhidin mali ve teknik yeterliliği, bağımsız bölümlerin özellikleri, net metrekare, teslim süresi, kira ödemeleri, teminat, cezai şart, vekâletname, tapu devirleri ve fesih hükümleri bir bütün olarak incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm avukatı seçilirken avukatın inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul hukuku ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin mesleki deneyimi araştırılmalıdır. Sürecin başında alınacak hukuki destek, maliklerin hak kaybına uğramasını önleyebilir ve yıllarca sürebilecek uyuşmazlıkların ortaya çıkma ihtimalini azaltabilir.

İnşaat ve kentsel dönüşüm hukuku alanındaki uygulama tecrübem ile “50 Soruda Kentsel Dönüşüm” adlı kitabımda ortaya koyduğum çalışma birikimi doğrultusunda; sözleşme hazırlama, sözleşme inceleme, maliklerin haklarının korunması ve uyuşmazlıkların çözümü aşamalarını birlikte değerlendirmekteyim.