AVM Ortak Giderleri Aşırı Artırıldı: Kiracı Nasıl İtiraz Eder?

AVM ortak giderlerine itiraz edilebilir. Bunun için yalnız artış oranına bakmak yeterli değildir. İstenen paranın hangi hizmete karşılık geldiği, belgelendirilip belgelendirilmediği, mağazanıza düşen payın nasıl hesaplandığı ve ortak gelirlerin hesaba katılıp katılmadığı incelenmelidir. İlk adım; kira sözleşmesini, gider bildirimini ve ödeme kayıtlarını yan yana koyarak yönetimden dayanak belgeleri yazılı istemektir.

Ortak giderlere itiraz etmek, kira ve diğer bütün ödemeleri durdurma hakkı vermez. Özellikle ödeme emri, temerrüt ihtarı veya tahliye talebi gelmişse belge incelemesi ile süreye bağlı savunma birlikte yürütülmelidir. Aşağıdaki açıklamalar, alışveriş merkezinde mağaza işleten kiracının hangi kalemleri sorgulayabileceğini ve uyuşmazlığı nasıl hazırlayabileceğini gösterir.

AVM aidatı ile apartman aidatı aynı kurallara mı tabidir?

Günlük dilde her iki ödeme için “aidat” denilse de alışveriş merkezlerinin ortak giderleri özel düzenlemelere tabidir. Temel kaynaklar, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’tir. Kira ilişkisinden doğan borçlar bakımından Türk Borçlar Kanunu da değerlendirilir.

Bir yapının tabelasında AVM yazması tek başına yeterli değildir. Yönetmeliğin 4. maddesi; en az 5.000 metrekare satış alanı, merkezi yönetim, ortak kullanım alanları ve aynı yapı veya alan bütünlüğü içinde belirli sayıda işyeri arar. İşyerlerinin en az biri büyük mağaza niteliğindeyse en az on, böyle bir mağaza yoksa en az otuz işyeri bulunmalıdır. Pasaj, iş hanı ve apartman altındaki dükkân bu şartlar araştırılmadan aynı rejime sokulamaz. Ruhsat, onaylı proje ve işletme kayıtları bu ayrımı gösterir.

Yönetmelik m.5/7 kapsamında Bakanlıkça yükümlülüklerin askıya alınması da mümkündür. Satış alanı 10.000 metrekarenin veya işyeri sayısı otuzun altında olan merkezlerde Bakanlık doğrudan bu yönde işlem yapabilir. Satış alanı 10.000 ila 20.000 metrekare olanlarda ise işyerlerinin yarısından fazlasının faal olmadığının veya ulusal ya da uluslararası düzeyde faaliyet gösteren perakende işletmeler tarafından işletilmediğinin tespiti aranır. Alanın küçüklüğü tek başına bir askıya alma kararı değildir. Yönetim bu istisnaya dayanıyorsa Bakanlık işlemi, kapsadığı yükümlülükler ve geçerli olduğu dönem istenmelidir.

Apartmandaki işletme projesine veya kat malikleri kurulu kararına yönelik itirazla AVM yönetiminin gönderdiği ortak gider hesabına itiraz farklıdır. Konut veya kat mülkiyetine tabi bina giderleri için apartman aidatına itiraz yolları ayrıca incelenebilir.

AVM ortak giderleri hangi masrafları kapsar?

Kanunun 11. maddesi ortak gider kalemlerini sınırlar. Elektrik, su, doğalgaz; yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım; güvenlik ve temizlik giderleri bu çerçevede değerlendirilebilir. Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri de düzenlemede yer alır.

Yönetmelik m.11/4 ve 5 uyarınca ortak gider katılım payı Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir; yazılı talepte giderlerin türü ve tutarı ayrı ayrı gösterilir. Kira sözleşmesinde dövize ilişkin hüküm bulunması, ortak giderin hesaplanması için öngörülen bu kuralın yerine geçmez.

Bir harcamanın gerçekten yapılması, tek başına kiracıya yansıtılabileceğini göstermez. Harcama hem ortak gider niteliği taşımalı hem belgeye dayanmalı hem de doğru dağıtılmalıdır. Malik şirketin kendi yatırımının, finansman yükünün veya başka bir işletmesinin masrafının “genel yönetim” adıyla faturaya eklenmesi ayrıca sorgulanmalıdır.

Bakım ve onarım ile yenileme nasıl ayrılır?

Mevcut sistemin çalışmasını sağlamak için yapılan rutin bakım ile yapının veya tesisatın yenilenmesine yönelik yatırım aynı değildir. İşin faturadaki adına değil, teknik kapsamına bakılır. Bakım sözleşmesi, keşif, iş emri, servis raporu ve satın alınan ekipmanın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin yürüyen merdivenin dönemsel servis gideri ile bütün yürüyen merdivenlerin değiştirilmesi aynı kalem altında ele alınamaz. Bu ayrımın tartışmalı olduğu dosyalarda mali incelemenin yanında teknik bilirkişi değerlendirmesi de gerekebilir.

Yönetim şirketinin gönderdiği her fatura ödenir mi?

Yönetim hizmeti için fatura düzenlenmiş olması, içindeki bütün bedellerin ortak gider olduğunu kanıtlamaz. Yönetim fatura üzerinden takibe geçmişse fatura ve cari hesap alacağının tahsilinde kullanılan belgeler de incelenmelidir. Personelin hangi AVM’de çalıştığı, görev tanımı ve ücretin hangi hizmet için ödendiği anlaşılmalıdır. Birden çok merkeze hizmet veren şirketin toplam giderini açıklamasız biçimde tek merkeze yüklemesi denetlenebilir değildir.

Bununla birlikte dışarıdan alınan bütün hizmetlerin yasak olduğu sonucu da çıkarılamaz. Güvenlik veya temizlik hizmetinin dışarıdan alınması ile mevzuattaki sınırları aşan yönetim danışmanlığı bedeli farklıdır. İnceleme hizmetin adına değil, gerçek içeriğine yönelmelidir.

Reklam, pazarlama ve danışmanlık bedeli kiracıdan istenebilir mi?

Güncel ana kural, reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi ortak gider niteliği taşımayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için perakende işletmelerden bedel tahsil edilememesidir. Bir kampanyanın mağazaya müşteri getirdiği iddiası, tek başına bu sınırı kaldırmaz.

Ancak eski sözleşmeler bakımından geçiş hükmü vardır. 1 Şubat 2023’ten önce kurulan ve bu giderlerin alınmasına izin veren sözleşmelerde ilgili hükümler sözleşme süresince geçerliliğini koruyabilir. Sözleşmenin yenilenmesi veya süresinin uzatılmış sayılması hâlinde ise bu giderler için katılım payı alınamaz. Bu nedenle yalnız faturanın tarihi üzerinden sonuca gidilmemelidir.

İlk imza tarihi, başlangıç süresi, ek protokoller, yenileme ve uzama tarihleri dosyada ayrı ayrı gösterilmelidir. “Eski sözleşmem var, her durumda ödeme yapılır” veya “reklam gideri geçmişte de hiçbir zaman alınamazdı” şeklindeki genellemeler hatalı değerlendirmeye yol açabilir.

Örneğin eski tarihli beş yıllık sözleşmenin ilk dönemi içinde istenen tanıtım bedeli ile aynı sözleşmenin uzayan döneminde istenen bedel farklı hükümlere tabi olabilir. Belirleyici olan, sözleşme ve dönem bilgilerinin birlikte incelenmesidir.

Geçici m.3/2 ayrıca eski sözleşmelerdeki yönetim giderini düzenler. Alt kalemler sözleşmede ayrı ayrı belirtilmemişse yönetim gideri adı altında yalnız merkezde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri için pay alınabilir. Genel bir “yönetim gideri” hükmü bütün danışmanlık faturalarını kapsamaz. Geçiş hükmü kapsamında alınabilen bedellerde de satış alanı oranı uygulanır. Dolayısıyla eski sözleşmenin bulunması, dağıtım hesabını veya belgelendirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ortak gider hesabında satış alanı ve boş mağazalar neden önemlidir?

Ortak gider katılım payının dağıtımında işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı esas alınır. Yönetimin kullandığı metrekare ile kira sözleşmesindeki alanın neden farklı olduğu açıklanmalıdır. Depo, mağaza içi kullanım ve projedeki satış alanı konusunda teknik kayıtlar gerekebilir.

Hesabı yalnız kendi mağazanızın metrekaresini öğrenerek kontrol edemezsiniz. Paylaştırmaya esas toplam satış alanı da bilinmelidir. Toplam alan eksik gösterildiğinde, aynı gider tutarı daha az alana bölünerek mağazanıza düşen bedel yükseltilebilir.

Yönetmelikteki satış alanı, kira sözleşmesinde yazan her brüt metrekareyle aynı değildir. Münhasıran büro, konaklama, depolama veya üretim için kullanılan alanlar ile ortak kullanım alanları satış alanı hesabına katılmaz. Mağazaya özgü tüketim ile ortak alan tüketimi de ayrılmalıdır. Sayaçların hangi bölümleri ölçtüğünü gösteren kroki, aynı elektriğin hem mağaza faturasında hem ortak giderde ikinci kez istenip istenmediğini ortaya koyabilir.

Kiraya verilmemiş işyerlerine ait ortak gider payı malik tarafından karşılanır. Sözleşmeler gereği bazı işletmelerden daha az katılım payı alınması nedeniyle doğan fark da diğer kiracılara kendiliğinden yüklenemez; ilgili farkın malik tarafından karşılanması gerekir. Boş mağazaların hesabın dışında tutulup yükünün faal mağazalara dağıtılıp dağıtılmadığı özellikle denetlenmelidir.

Bu kontrol için dönem içindeki boş ve dolu mağaza listesi, alan tablosu, malikçe karşılanan tutarlar ve işletme bazında dağıtım dökümü istenmelidir. Yönetimin yalnız “metrekare bedeli budur” demesi, hesabın dayanağını görme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

AVM’nin ortak gelirleri giderlerden düşülür mü?

Kanun kapsamında ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirlerin ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması gerekir. Dolayısıyla gider toplamı kadar bu giderleri karşılayan gelirler de önemlidir. Gelir gösterilmeden yalnız masraf listesi sunulması, kiracıya düşen gerçek yükün anlaşılmasını engeller.

Hangi gelirin bu kapsama girdiği, alanın hukuki niteliğine bağlıdır. 8 Mayıs 2025 değişikliğiyle doğrudan kullanıma açık olmayan dış cephe ve çatı gibi yerlerin Yönetmelik kapsamında ortak kullanım alanı olmadığı açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle malikin bütün kira ve reklam gelirlerinin otomatik olarak ortak gelir sayılacağı ileri sürülmemelidir.

İtirazda gelir kaynağı, alanın konumu, kullanım sözleşmesi ve dönemi belirtilmelidir. Ortak giderleri karşıladıktan sonra kalan ortak gelirin sonraki yılın ortak giderleri için kullanılması da hesapta izlenmelidir. Gelirler ile giderlerin farklı dönemlere kaydırılması, yıldan yıla karşılaştırmayı bozabilir.

Avans ile kesinleşen ortak gider arasındaki fark nedir?

Yıl içinde istenen ortak gider bedelleri avans niteliğinde olabilir. Avans, giderin önceden karşılanmasını sağlar; yıl sonundaki gerçek harcama ve hesaplaşmanın yerine geçmez. Yönetmeliğin önceki yılın kesinleşen giderleri ve yeniden değerleme oranına bağlı avans düzenlemesi, bütün gerçek giderler için değişmez bir yıllık zam tavanı olarak okunmamalıdır.

Avans hesabında önceki yılın kesinleşen ortak gideri alınır ve o hesap için geçerli yeniden değerleme oranıyla artırılır. Yönetimden bu iki dayanak ile mağazaya düşen payın gösterilmesi istenmelidir.

Avansların tahsil edildikleri yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar gerçekleşen giderlerle mahsuplaştırılması gerekir. Fazla veya eksik ödemenin nasıl bulunduğu işletme bazında gösterilmelidir. Yıl boyunca yapılan ödemeler hesaptan düşülmeden yeniden toplam gider istenmesi mükerrer tahsilat riski yaratır.

Bu nedenle “AVM aidatı yüzde kaç artırılabilir?” sorusuna sözleşme ve hesap görülmeden tek oranla yanıt verilemez. Önce talebin gelecek döneme ilişkin avans mı, geçmiş dönem farkı mı, yoksa ayrı bir hizmet bedeli mi olduğu belirlenmelidir.

Varsayımsal hesap: Bir dönemin belgelendirilmiş ve kiracılara yansıtılabilir ortak gideri 1.000.000 TL, bu giderde kullanılacak ortak geliri 200.000 TL olsun. Mağazanın satış alanı 200, merkezin toplam satış alanı 20.000 metrekareyse pay oranı yüzde birdir. Dağıtılacak 800.000 TL üzerinden mağazanın payı 8.000 TL olur. Aynı dönem için 9.000 TL avans ödenmişse hesapta 1.000 TL fazla ödeme görünür. Bu, örnek hesabın sonucudur; yasal ücret veya artış oranı değildir. Yönetim toplam alanı boş mağazaları çıkararak 10.000 metrekareye indirse pay 16.000 TL’ye çıkar. Bu değişiklik boş yerlerin giderini faal kiracılara aktardığı için ayrıca düzeltilmelidir. Buna karşılık giderin bir kısmı ortak kullanım yerine mağazanın kendi tüketimine aitse o kalem önce bu hesaptan ayrılır.

Yönetimden hangi belgeler istenmelidir?

Belge talebi, yönetimin hangi döneme ve hangi hesaba cevap vermesi gerektiğini açıkça göstermelidir. Ortak gider katılım payı tahsil edilen perakende işletmeler, ortak gelir ve gider raporunun dayanağı olan gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin örneklerini talep edebilir. Yönetmelik bu talebin karşılanması için on beş günlük süre öngörür.

İlk talep, Yönetmelik m.11/6’daki rapora dayanak gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin örneklerine yöneltilmelidir. Proje veya çalışma yeri kayıtları gibi ilave deliller için neden gerekli oldukları ayrıca açıklanır. Talebin ulaştığı tarih kaydedilerek on beş günlük belge sunma süresi izlenir. Bu süre, faturaya veya ödeme emrine itirazı bekletme süresi değildir.

Yönetim belgeleri vermiyorsa talep ve teslim kanıtını saklayın; hangi dönem ve belgenin eksik olduğunu listeleyin. Dava dilekçesinde bu kayıtların kimde bulunduğunu ve hangi iddiayı kanıtlayacağını belirtip mahkemece getirtilmesini isteyebilirsiniz. HMK m.219 ve 220, karşı tarafın elindeki belgelerin ibrazını ve emre uyulmamasının sonuçlarını düzenler. Belgeyi vermemek otomatik olarak bütün borcu silmez; mahkeme ibraz koşullarını ve ispat sonucunu değerlendirir.

Belgeler istenirken uyuşmazlıkla ilgisiz kişisel verilerin yayılması amaçlanmamalıdır. İşçilerin kimlik veya sağlık bilgilerini sosyal medyada paylaşmak, hesap denetimiyle ilgisi olmayan başka sorunlar doğurabilir. Gerekli belgeler hukuki inceleme ve ispat amacıyla, erişimi sınırlı dosyada korunmalıdır.

Raporlar hangi tarihe kadar gönderilmelidir?

Ticaret Bakanlığının 13 Mayıs 2025 tarihli duyurusu, 8 Mayıs 2025 değişikliğinden sonraki rapor gönderim yükümlülüklerini açıklar. Takvim şöyledir:

Ortak gider katılım payı tahsil edilmeyen merkezler bakımından bağımsız denetim istisnası dikkate alınmalıdır. Tablodaki tarihler, kiracının dava açma süresi değildir. Yönetimin raporu geç göndermesi, ödeme emrine karşı başvuru süresini veya başka bir kanuni süreyi kendiliğinden uzatmaz.

Bağımsız denetim gideri kiracıya yüklenebilir mi?

Yönetmelik kapsamındaki bağımsız denetim gideri perakende işletmelerden tahsil edilemez. Denetimi yapacak kuruluşun yönetimce seçilmesi de bu bedelin ortak gider adı altında kiracıya aktarılmasına izin vermez.

Eski sözleşmeye dayanılarak reklam, pazarlama, danışmanlık veya yönetim gideri alınıyorsa Yönetmeliğin geçici 2. maddesi uyarınca bağımsız denetim raporunda bu paylaşımın Kanun’un geçici 3. maddesine uygunluğu da ele alınmalıdır.

Bağımsız denetim raporu bulunması, hesapta artık itiraz edilemeyeceği anlamına gelmez. Raporun hangi dönemi kapsadığı, hangi belgelerin incelendiği, uygunsuzluk tespitleri ve bu tespitlerin hesaplara yansıtılıp yansıtılmadığı okunmalıdır. Kiracı, kendi alan veya ödeme bilgilerindeki somut bir hatayı rapora rağmen ileri sürebilir.

Danıştay ortak gider düzenlemeleri hakkında ne dedi?

Danıştay 10. Dairesinin 13 Kasım 2025 tarihli, E.2022/6693, K.2025/5267 sayılı kararı, ortak gider düzenlemelerinin bazı hükümlerine karşı açılan iptal davasına ilişkindir. Daire; ortak gider niteliği bulunmayan veya belgelendirilmeyen bedellerin alınamaması, dayanak belgelerin verilmesi ve bağımsız denetim giderinin işletmelere yüklenememesi yönlerinden iptal taleplerini reddetmiştir. Sonradan değişen bazı hükümler yönünden ise karar verilmesine yer olmadığı sonucuna ulaşmıştır.

Bu karar, belirli bir kiracının ödediği bütün tutarların geri verilmesine ilişkin hüküm değildir. Resmî metinde temyiz yolu açık gösterildiğinden, kesinleşmiş karar olarak sunulmamaktadır. Bireysel alacak talebinde sözleşme, dönem, ödeme ve hesap hatası ayrıca ispatlanmalıdır. Kararın resmî metni bu kapsam ayrımı gözetilerek okunmalıdır.

AVM ortak giderlerine itiraz nasıl hazırlanır?

İtirazın etkili olabilmesi için hangi borcun neden tartışıldığı anlaşılmalıdır. “Aidat çok yüksek, kabul etmiyorum” şeklindeki bir bildirim yerine dönem, fatura, tutar, itiraz edilen kalem ve istenen düzeltme açıklanmalıdır. Bütün hesabı inceleme imkânı yoksa hangi belgelerin eksik olduğu ayrıca belirtilmelidir.

Önce ödeme çizelgesi hazırlanabilir: istenen tutar, ödenen avans, mahsup, ortak gelir indirimi ve itiraz edilen fark ayrı sütunlara yazılır. Farkın yalnız tahmini olduğu durumlarda bu durum açıkça belirtilir; henüz görülmeyen faturalar varmış gibi kesin iddia kurulmaz.

Bildirim, sözleşmedeki muhatap ve bildirim hükümleri kontrol edilerek ispatlanabilir bir yolla gönderilmelidir. Noter veya koşulları uygun KEP bildirimi, gönderilen içeriğin ve tarihin belirlenmesini kolaylaştırabilir. Sıradan bir telefon görüşmesine güvenilerek önemli süreler bekletilmemelidir.

Ticari ilişki kapsamında fatura alınmışsa TTK m.21/2’deki alındığı tarihten itibaren sekiz günlük itiraz süresi ayrıca değerlendirilmelidir. Süresinde itiraz edilmemesi faturanın içeriğinin kabulü sonucunu doğurabilir. Bu, sözleşmede veya kanunda bulunmayan bir borcun sırf faturayla yaratılabileceği anlamına gelmez; fakat ispat durumunu etkiler. Fatura numarası, teslim tarihi, itiraz edilen kalem ve tutar bildirimde açıkça yer almalıdır. Yönetimden belge istemekle faturanın içeriğine itiraz etmek aynı işlem değildir.

Sözleşme hükümlerinin başlangıçta denetlenmesi de uyuşmazlığı daraltır. Özellikle gider tanımı, alan hesabı, teminat ve temerrüt hükümleri için ticari sözleşme incelemesi kapsamında birlikte değerlendirme yapılabilir.

İtiraz ederken ödeme durdurulmalı mı?

Tartışmalı ortak gider ile tartışmasız kira borcunu ayırın. Bütün ödemeleri kesmek ayrı bir temerrüt, yani borcu zamanında ödememe, ve tahliye riski yaratabilir. TBK m.315’e göre çatılı işyerinde ödeme vadesi gelmiş kira veya yan gider ödenmezse kiraya veren yazılı bildirimle en az otuz gün süre verip bu sürede ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre bildirimin ulaştığı günü izleyen gün başlar. Bu nedenle bir ihtardaki borç gerçekten doğmuş mu, ödeme günü gelmiş mi, verilen süre ve fesih uyarısı uygun mu soruları birlikte incelenir.

İtirazı sürdürerek ödeme yapılacaksa hangi dönem ve kaleme neden karşı çıkıldığı, iade hakkının saklı tutulduğu ödeme öncesinde veya ödemeyle birlikte yazılı açıklanmalıdır. Bununla birlikte “ihtirazi kayıt”, yani hakları saklı tutma açıklaması, her ödemeyi otomatik olarak geri alınabilir hâle getirmez. Özellikle borç olmadığı hâlde isteyerek ödeme yapılmasına dayanan sebepsiz zenginleşme talebinde TBK m.78’in, kişinin kendisini borçlu sanarak ödeme yaptığını ispat etmesine ilişkin koşulu da dikkate alınır. İcra yoluyla zorunlu ödeme ise ayrıca aşağıdaki özel yola tabidir.

İade alacağını kiradan kendiliğinden kesmek de güvenli bir varsayım değildir. TBK m.139 ve 143 uyarınca takas için tarafların birbirine borçlu olması, borçların para veya aynı türden edim olması, vadesinin gelmesi ve takas açıklamasının karşı tarafa yöneltilmesi gerekir. Alacağın tartışmalı olması tek başına takası engellemez; fakat sonradan iade alacağının bulunmadığı anlaşılırsa kesilen kira borcu açıkta kalabilir. Yönetim şirketinden olan alacak ile farklı bir malike ödenecek kira bakımından karşılıklılık koşulu özellikle kontrol edilmelidir.

Dava kime karşı, hangi mahkemede açılır?

Öncelikle bedeli kimin talep ve tahsil ettiği belirlenir. AVM’nin ticari adı, malik şirket, kiraya veren ve yönetim şirketi farklı olabilir. Faturadaki unvan, kira sözleşmesindeki taraf ve yönetimin temsil yetkisi kontrol edilmeden yalnız “AVM yönetimi” adına dava hazırlanması taraf sorunu yaratabilir.

Yönetmelik m.11/11, bu maddenin uygulanmasından malik ile yönetimi müştereken sorumlu tutar. Buna rağmen her iade talebinde iki ayrı tüzel kişiye otomatik olarak aynı gerekçeyle dava açılacağı sonucu çıkarılmamalıdır. Tahsilatı kimin kendi adına yaptığı, paranın kime geçtiği, yönetimin temsilci mi bağımsız hizmet sunucusu mu olduğu ve talebin sözleşme, iade veya düzenlemeye aykırılıktan hangisine dayandığı dilekçede açıklanmalıdır. Ticaret sicili unvanı ile faturadaki ve banka hesabındaki unvan karşılaştırılmalıdır.

Kira ilişkisinden doğan alacak ve hesap uyuşmazlıklarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Tutarın yüksek olması veya iki tarafın şirket olması, kira uyuşmazlığını kendiliğinden asliye ticaret mahkemesine taşımaz. Kira ilişkisinden bağımsız başka bir hukuki ilişkiye dayanılan taleplerde görev ayrıca belirlenir.

HMK m.6 uyarınca davalının yerleşim yerindeki, sözleşmeden doğan talepte m.10 uyarınca ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yerdeki mahkeme gündeme gelir. İfa yeri, talep edilen borç ve sözleşmedeki ödeme yeriyle belirlenir; her iade alacağında AVM’nin bulunduğu yer otomatik olarak kesin yetkili değildir. Tacirler arasında yapılmış yetki sözleşmesi varsa HMK m.17 ve 18’deki yazılılık, belirli uyuşmazlık ve mahkemenin belirlenmesi şartları incelenir. Geçerli yetki anlaşmasının etkisi ile sulh hukuk mahkemesinin görevli olması farklı konulardır.

Önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan iade ve borçsuzluk uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Kiralananın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. İstisna, bütün ortak gider alacağı davalarının arabuluculuk dışında olduğu anlamına gelmez.

Başvuru, uyuşmazlıkta yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna; büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Tarafların doğru unvan ve iletişim bilgileri, dönemler, tartışmalı kalemler ve iade ya da borçsuzluk talebi belirtilir. Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâlde en fazla bir hafta uzatabilir.

Büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna güvenerek icra ödeme emrine itiraz süresi geçirilmemelidir. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk yapılmış ancak tutanak eklenmemişse mahkemenin vereceği bir haftalık kesin sürede eksiklik giderilebilir. Hiç başvurmadan dava açılması ise aynı şekilde tamamlanabilecek bir ek eksikliği değildir; usulden ret sonucu doğurur.

Anlaşmada hangi dönemlerin kapandığı, iade tutarı, ödeme tarihi, gelecekteki avans hesabı ve saklı kalan talepler açık olmalıdır. Kira uyuşmazlığındaki anlaşma belgesi için 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Kanun, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgelerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesini yetkili kılar. Bu yüzden yalnız para iadesini düzenleyen belge ile taşınmazın kullanımına ilişkin hükümler de içeren belge, şerh başvurusu bakımından içeriklerine göre ayrılmalıdır. Yalnız gelecek ay avansını düşüren bir metnin geçmiş bütün alacakları da sona erdirecek biçimde yazılmamasına dikkat edilmelidir.

Fazla ödenen ortak giderler geri alınabilir mi?

Hukuki dayanağı bulunmayan veya yanlış hesaplanan ödeme için iade istenebilir. Henüz ödenmeyen tutarda ise menfi tespit, yani borçlu olunmadığının mahkemece belirlenmesi, gündeme gelir. Fazlalık; geçerli gider, ortak gelir, satış alanı oranı ve ödenmiş avanslar karşılaştırılarak dönem dönem hesaplanır. Yalnız artış yüzdesi iade tutarını kanıtlamaz.

İade talebinde asıl alacakla birlikte istenen faizin türü ve başlangıcı da açıklanmalıdır. TBK m.117’deki temerrüt kuralları, iadenin hukuki sebebi ve yazılı ödeme talebinin karşı tarafa ulaşması bu değerlendirmeyi etkiler; faiz her olayda ilk ödeme gününden başlamaz. Sadece yönetime itiraz mektubu göndermenin zamanaşımını kestiği varsayılmamalıdır. Belgelerin gelmesini beklerken süre dolacaksa arabuluculuk ve dava adımları ayrıca yürütülmelidir.

İcra takibi veya tahliye tehdidi varsa ne yapılmalı?

İlk olarak ödeme emrinin türünü, tebliğ tarihini ve dosya numarasını belirleyin. Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borca veya imzaya itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yapılır. Başka bir icra dairesi aracılığıyla da gönderilebilir. İmza size ait değilse bunun ayrıca açıkça belirtilmesi, kısmi itirazda itiraz edilen miktarın gösterilmesi gerekir. Süresinde itiraz, itiraz edilen kısım yönünden takibi durdurur. Yöneticiye gönderilen yazı icra dairesine itirazın yerine geçmez.

Çatılı işyeri kirasına ilişkin tahliye talepli ödeme emrinde de yedi günlük itiraz ile otuz günlük ödeme süresi farklıdır. Yedi gün geçtikten sonra “otuz günüm vardı” denilerek borca olağan itiraz yapılamaz. İcra dairesinde günle belirlenen sürede tebliğ günü hesaba katılmaz; son gün resmî tatile gelirse süre ilk iş gününe uzar. Tebligatın usulsüzlüğü veya yanlış adrese yapılması ayrı başvuru gerektirebilir; yalnız fiilen okuduğunuz tarihi esas almayın.

Kusurunuz olmadan itiraza engel olan bir durum varsa İİK m.65 uyarınca engelin kalkmasından itibaren üç gün içinde, paraya çevirme işlemi bitmeden icra mahkemesinde gecikmiş itiraz gündeme gelebilir. Engelin ve itirazın delilleri birlikte sunulur. Bu başvuru kendiliğinden icrayı durdurmaz. Olağan süreyi kaçıran herkes için yeni bir üç günlük süre doğmaz.

Borçsuzluk davası takibi durdurur mu?

Menfi tespit davası açılması tek başına takibi durdurmaz. İİK m.72’de takipten önce açılan davada, talep ve alacağın yüzde on beşinden az olmayan teminatla takibin durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir verilebilmesi düzenlenir. Takipten sonra açılan davada kural olarak takip bu yolla durdurulamaz; aynı asgari teminat koşuluyla icra veznesindeki paranın alacaklıya verilmemesi istenebilir. Teminat yatırmak da tek başına tedbir oluşturmaz; mahkeme kararı gerekir.

Önemli istisna, arabuluculuk bürosuna başvurulduktan sonra aynı uyuşmazlık için başvuran aleyhine takip başlatılmasıdır. Son tutanağın düzenlenmesinden itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açılıp talep edilirse 6325 sayılı Kanun m.18/A/16 gereğince İİK m.72’nin takipten önceki davaya ilişkin ikinci fıkrası uygulanabilir. Başvuru, takip ve son tutanak tarihlerini bu yüzden birlikte kaydedin.

Borçsuzluk davası sürerken tedbir alınmamış ve borç ödenmişse dava istirdat, yani ödenenin geri alınması, davası olarak devam eder. Doğrudan istirdat davasında yukarıdaki bir yıllık süre ayrıca önemlidir. İİK m.72, bu davalarda takip yerini veya davalının yerleşim yerini yetkili kabul eder. Tahliye riskinin giderilmesi, borç hesabına itiraz ve paranın geri alınması aynı talep değildir; ilgili takip ve dava dosyalarında ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Ticaret Bakanlığına şikâyet para iadesi sağlar mı?

Ortak gider hükümlerine aykırılıklar, belge verilmemesi veya raporlama eksiklikleri hakkında Ticaret Bakanlığına ya da görevli ticaret il müdürlüğüne başvuru değerlendirilebilir. Başvuruya sözleşme, belge talebi, verilen cevap ve tartışmalı hesap eklenmelidir.

İdari denetim ve yaptırım süreci, kiracının özel hukuk alacağını tahsil etmesiyle aynı değildir. İdari para cezası uygulanması kiracıya otomatik ödeme yapılması anlamına gelmez. Buna karşılık denetimde elde edilen tespitler, koşullarına göre hukuk uyuşmazlığında önem taşıyabilir. İdari başvuru ile iade veya borçsuzluk talebi birlikte planlanmalıdır.

Dava nasıl incelenir, hangi giderler ve sonuçlar ortaya çıkabilir?

Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır. Talepte dönem, tutar, hesap hatası ve her iddiaya karşılık gelen delil gösterilir. Davalı için dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftalık cevap süresi vardır; hazırlanması zor veya imkânsızsa bu süre içinde istenmek koşuluyla bir defaya mahsus en fazla iki hafta ek süre verilebilir. Delillerin sonradan sınırsız biçimde eklenebileceği düşünülmemelidir.

HMK m.190 uyarınca kural olarak herkes kendi lehine sonuç çıkardığı olguları ispatlar. Kiracı yaptığı ödemeyi ve neden fazlalık olduğunu; gideri isteyen taraf da talebinin dayanağını ve hesabını ortaya koymalıdır. “Yönetim bütün belgeleri saklıyor” demek yerine, örneğin belirli yılın güvenlik sözleşmesi, ilgili faturalar ve dağıtım tablosunun getirtilmesi istenir. Gerekirse mali bilirkişi hesapları, teknik bilirkişi satış alanı veya yenileme niteliğini inceler.

Bilirkişi raporunda hangi faturanın dışlandığı, ortak gelirlerin düşülüp düşülmediği ve boş mağaza payının kime bırakıldığı kontrol edilmelidir. HMK m.281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksikliklerin tamamlanması, açıklama veya yeni bilirkişi incelemesi istenebilir. Teknik çalışma gerektiren durumlarda aynı süre içinde talep edilirse bir defaya mahsus en fazla iki hafta ek süre verilebilir. İtirazı yalnız “raporu kabul etmiyorum” biçiminde bırakmayın; satır ve hesap hatasını gösterin.

Talep tamamen veya kısmen kabul edilebilir ya da reddedilebilir. Kabul edilen iade alacağı ile gelecek yılların henüz oluşmamış giderleri aynı kapsamda değildir. Harç, tebligat, bilirkişi ve gerektiğinde keşif giderleri doğar. Yargılama giderleri genel olarak haksız çıkan tarafa, kısmi kabulde haklılık oranına göre yüklenir; kanuni istisnalar saklıdır. Sabit bir dava maliyeti yerine talep tutarı ve gerekli inceleme üzerinden hesap yapılmalıdır. Karşı tarafın vekille temsilinde karşı vekâlet ücreti riski de dikkate alınır.

Karara karşı başvuru süresi nedir?

İstinaf yolu açık olan nihai karara karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesi incelemesi istenebilir. Dilekçe kararı veren mahkemeye veya başka bir yer mahkemesine sunulabilir. Bölge adliye mahkemesi kararında temyiz yolu açıksa temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Başvuruda hesabın hangi bölümünün ve hangi hukuki gerekçenin yanlış olduğu açıklanır.

Her karar için bu yollar açık değildir. Talebin türü, dava tarihi ve uygulanacak parasal sınırlar kontrol edilir. HMK Ek m.1’in güncel düzenlemesinde bu sınırlar bakımından davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır. Ayrıca 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren HMK m.362/3, istinaf başvurusunun kabulüyle yeniden esas hakkında verilen kararlar için özel temyiz koşulları getirir. Olağan temyiz sınırının altındaki böyle bir kararda kabul veya ret tutarı yanında ilk kararla farkın istinaf sınırını aşıp aşmadığı ve değişikliğin yalnız yargılama gideri veya vekâlet ücretine ilişkin olup olmadığı incelenir. Bu nedenle tek bir güncel rakamla bütün eski ve yeni dosyaların başvuru hakkı belirlenemez.

İlk adım: Süreyi ve tartışmalı hesabı aynı gün belirleyin

Önce ödeme emri, ihtar veya fatura varsa teslim tarihini kaydedin. Ardından sözleşme ve uzama belgeleriyle tartışmalı dönemleri belirleyin; ödenen avansları, istenen farkı ve itiraz nedenlerini tek tabloda toplayın. Yönetimden rapor ve dayanak belgeleri yazılı isteyin. Gelen hesapta giderin niteliğini, ortak gelirleri, satış alanını ve malikin karşılaması gereken payları ayrı ayrı kontrol edin.

Sonraki adım talebe göre değişir: Belge ve hesap düzeltmesi için yönetimle yazışma; düzenlemeye aykırılık için idari denetim başvurusu; ödenen paranın iadesi veya borçsuzluk için arabuluculuk ve gerektiğinde dava; tebliğ edilmiş ödeme emri için süresinde icra başvurusu gerekir. Birine başvurulması diğerini kendiliğinden yerine getirmez. Sözleşme, fatura, dekont ve tebligatların birlikte incelenmesi hangi işlemin önce yapılacağını belirler.

Hukuki kaynaklar

• Ticaret Bakanlığı perakende ticaret mevzuatı: 6585 sayılı Kanun ve Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik; özellikle Kanun m.11 ve geçici m.3, Yönetmelik m.11.
• 7435 sayılı Kanunun kabul edilen metni; 26 Ocak 2023 kabul, 1 Şubat 2023 tarihli Resmî Gazete.
• Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik, güncel birleştirilmiş metin; m.3, 4, 5, 6, 11 ve 20. 8 Mayıs 2025 tarihli ve 32894 sayılı Resmî Gazete’deki değişiklikler dâhil.
• Ticaret Bakanlığının 13 Mayıs 2025 tarihli rapor gönderim duyurusu.
• Danıştay 10. Daire, 13 Kasım 2025, E.2022/6693, K.2025/5267; kesinleşme durumu bu içerikte teyit edilmemiştir.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; m.4, 6, 10, 17, 18, 190, 219, 220, 281, 317, 318, 323, 326, 341, 345, 361, 362 ve Ek m.1.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; m.78, 82, 117, 139, 143, 146, 147, 149 ve 315.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu; m.19, 62, 65, 66, 72 ve 269.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu; faturaya itiraz bakımından m.21.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu; m.18/A ve 18/B.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Değerlendirmede sözleşmenin tarihi, ilgili gider dönemi, tebligatlar ve somut belgeler esas alınır.