Ön Ödemeli Konut Satışları (Maketten / Topraktan Satış) Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aşağıdaki hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur: Konut alımında sözleşme türünü ve alıcının durumunu karşılaştırmak için maketten ve topraktan konut satışları ve müteahhitten konut alan tüketicinin hak ve borçları konularını da inceleyebilirsiniz.

• Tüketiciye verilecek belgeler: Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi.

• Bina Tamamlama Sigortası: Verilecek teminat bina tamamlama sigortası ise, Hazine Müsteşarlığı tarafından belirlenen şartlar gereği bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu, ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye verilmelidir.

Sözleşmenin Şekil Şartı

• Yazılı Sözleşme: Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle kurulur. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir.

• Ödeme Talebi: Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden ödeme talep edemez.

• Yapı Ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılması yasaktır (TKHKm 40/3).

Cayma ve Sözleşmeden Dönme Hakkı

Cayma Hakkı:

1. Cayma Süresi: Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir (TKHK 43/1).

2. Bildirim: Cayma bildirimi, bu süre içinde satıcıya noter aracılığıyla yapılmalıdır. Konut bedelinin bir kısmı kredi ile ödenmişse, bu durum finansman kuruluşuna derhal bildirilir.

3. İade Süresi: Cayma hakkının kullanılması durumunda, iade edilmesi gereken tutar ve belgeler 14 gün içindetüketiciye geri verilmelidir.

4. Cayma Süresi Sonunda Sigorta ve Kredi Uygulaması: Bina tamamlama sigortası ve kredi sözleşmesi cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.

Sözleşmeden Dönme Hakkı:

1. Dönme Süresi: Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir (TKHK 45/1).

2. Bildirim: Sözleşmeden dönme bildirimi, noter aracılığıyla yapılmalıdır.

3. Masraf ve Tazminat: Sözleşmeden dönme durumunda satıcı, sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için %2, üç ila altı ay arasında %4, altı ila on iki ay arasında %6, on iki ila yirmi dört ay arasında ise %8 oranında tazminat talep edebilir.

• Özel Durumlar: Satıcının yükümlülükleri yerine getirmemesi, tüketicinin ölmesi veya sürekli gelir kaybı durumunda, tüketici herhangi bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir (TKHK 45/2).

• Birden Fazla Tüketici: Bir konut birden fazla tüketiciye satıldığında, tüketici sözleşmeden dönme hakkını bedel ödemeksizin kullanabilir.

İade ve Geri Ödeme:

• Tüketiciye iade edilmesi gereken bedel, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren 180 gün içinde iade edilmelidir.

• Bağlı kredi ile ödenen konut bedeli, satıcı tarafından 180 gün içinde iade edilmelidir.

Konutun Teslimi

1. Teslim Süresi: Ön ödemeli konut satışında, konutun teslimi sözleşmede taahhüt edilen tarihte yapılmalıdır. Yasal üst sınır, sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır. Daha kısa bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa satıcı bu tarihe uymalıdır. Bkz. Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut satışları bilgilendirmesi.

2. Teslimin Kabulü: Konutun teslimi, kat mülkiyetine tescil veya kat irtifakına tescil ve oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devriyle kabul edilir.

Proje Değişiklikleri

1. Değişiklik Bildirimi: Proje değişikliği durumunda, tüketiciye yazılı olarak bildirim yapılması zorunludur.

2. Cayma Hakkı: Tüketici, proje değişikliği nedeniyle sözleşmeden bir ay içinde bedel ödemeksizin dönebilir. Yasal zorunluluklardan kaynaklanan değişikliklerde, satıcı kesinti yapabilir.

Teminat

1. Bina Tamamlama Sigortası: Konut satışına başlamadan önce otuz ve üzeri konut adedi olan projelerde bina tamamlama sigortası yaptırılması zorunludur (TKHK 42/1).

2. Alternatif Teminatlar:

   • Banka teminat mektubu,

   • Hakediş sistemi,

   • Bağlı kredi ile teminat.

   Bakanlık, tüketiciyi güvence altına alacak başka yöntemleri de uygun görürse, teminat olarak kabul edebilir. Konut alımında sözleşme türünü ve alıcının durumunu karşılaştırmak için maketten konut alımında proje değişikliği ve inşaat sektöründe taksitle satış ve cayma hakkı konularını da inceleyebilirsiniz. Projenin tamamlanmasına yönelik güvenceler konusunda bina tamamlama sigortasının kapsamı ve bina tamamlama sigortasının işleyişi incelemelerine de bakabilirsiniz.

Bina Tamamlama Sigortası

1. Sigorta Kapsamı: Bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı tarafından belirlenir.

2. İflas veya Tasfiye Durumu: Sigorta teminatı, iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez ve haczedilemez.

Banka Teminat Mektubu

1. Teminat Mektubu: Banka teminat mektubu, satıcının sözleşmeye uymaması halinde tüketicinin bedelini derhal almasını garanti eder.

2. Tazminat: Satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse, tüketici banka teminat mektubunu kullanarak tazminat alabilir.

Hakediş Sistemi

1. Ödemelerin Bloke Edilmesi: Tüketicinin ödemeleri, satıcı adına açılan bir banka hesabına yatırılır ve sadece hakediş karşılığında serbest bırakılır.

2. Banka ve Yapı Denetimi: Banka, hakedişleri kontrol etmek amacıyla danışmanlık firmalarıyla çalışabilir.

Konut satın alma işleminin yanında tasarruf finansman şirketiyle yaptığınız ayrı sözleşmede tahsisat gecikmesi yaşıyorsanız, tasarruf finansman teslimat gecikmesi ve iade hakları rehberi bu finansman ilişkisini ele alır.

Bağlı Kredi ile Teminat

1. Bağlı Kredi: Satış bağlı krediyle yapılırsa, kredi tutarında teminat sağlanır. Satıcı, kredinin dışında kalan tutarı ayrıca teminat altına almak zorundadır.