Apartman Aidatı Çok Yüksek: Nasıl İtiraz Edilir?

“Apartman aidatı çok yüksek” diyen kat malikinin yalnız artış oranına bakması yeterli değildir. Öncelikle aidatın hangi kurul kararına veya işletme projesine dayandığı, hangi giderleri karşıladığı ve bağımsız bölümlere nasıl paylaştırıldığı incelenmelidir.

Yüksek görünen her aidat hukuka aykırı değildir. Güvenlik, personel, enerji, asansör, havuz, bakım ve sigorta giderlerindeki gerçek artış aidatı yükseltebilir. Buna karşılık belgesiz giderler, yönetim planına aykırı paylaşım, yetkisiz karar veya fahiş hizmet sözleşmeleri aidat borcuna itiraz gerekçesi oluşturabilir.

Aidata itiraz edilirken şu yollar birbirinden ayrılmalıdır:

1. Yönetimden belge ve hesap istemek.
2. İşletme projesine yedi gün içinde itiraz etmek.
3. Kat malikleri kurulu kararının iptalini istemek.
4. Yöneticinin işlemine karşı hâkimin müdahalesini talep etmek.
5. Aidat icra takibine süresinde itiraz etmek.
6. İhtirazi kayıtla ödeme yaparak gecikme ve takip riskini azaltmak.

Site Yönetimi Aidatı İstediği Kadar Artırabilir mi?

Hayır. Yönetici, yönetim şirketi veya kat malikleri kurulu hukuki dayanaktan bağımsız ve keyfî bir aidat belirleyemez.

Aidatın dayanağı genel olarak:

• Kat Mülkiyeti Kanunu,
• Tapuya kayıtlı yönetim planı,
• Kat malikleri kurulu kararı,
• Toplu yapı temsilciler kurulu kararı,
• Kesinleşmiş işletme projesi,
• Gerçekleşen veya öngörülen ortak giderler

olmalıdır.

Aidat bütçesi somut hizmet ve giderlere dayanmalıdır. “Gelecek yıl ihtiyaç olabilir” gerekçesiyle sınırsız fon oluşturulamaz. Bununla birlikte öngörülebilir büyük onarımlar, yasal kıdem yükümlülükleri veya zorunlu yenilemeler için uygun avans toplanması mümkündür.

Aidat Artışı İçin Kanuni Bir Yüzde Sınırı Var mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bütün apartman ve siteler için uygulanacak genel bir “yıllık aidat artış tavanı” öngörülmemiştir. Kira artış oranı aidata doğrudan uygulanmaz.

Bu nedenle:

• “Aidat en fazla TÜFE kadar artırılabilir”,
• “Yönetim aidatı yalnız yüzde 25 artırabilir”,
• “2026’da bütün siteler için sabit bir üst sınır geldi”

şeklindeki genellemeler yürürlükteki resmî düzenleme görülmeden esas alınmamalıdır.

Artışın hukuka uygunluğu; bütçe, gerçek giderler, yönetim planı, kurulun yetkisi ve giderlerin paylaştırılma yöntemi üzerinden değerlendirilir. Çok yüksek oranlı bir artış tek başına geçersizlik yaratmasa da artışın gerekçesini ve belgelerini inceleme ihtiyacını güçlendirir.

Hangi Ortak Gider Nasıl Paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki genel sisteme göre giderler aynı yöntemle paylaştırılmaz.

Yönetim planında kanuna uygun farklı düzenlemeler bulunabilir. Bu nedenle yalnız daire metrekaresine veya kişi sayısına bakılarak aidatın doğru hesaplanıp hesaplanmadığı belirlenemez.

Eşit paylaştırılması gereken bir giderin arsa payına göre ya da arsa payına göre paylaştırılması gereken giderin bütün dairelere eşit bölünmesi hatalı borçlandırmaya yol açabilir.

Kullanmadığım Hizmetin Aidatını Ödemek Zorunda mıyım?

Kural olarak evet. Kat maliki:

• Asansörü kullanmadığını,
• Havuzdan yararlanmadığını,
• Dairesinin boş olduğunu,
• Sitede sürekli oturmadığını,
• Güvenlik hizmetine ihtiyaç duymadığını

ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.

Ancak bir tesisin yalnız belirli bloklara hizmet etmesi, toplu yapı yönetim planında giderlerin kullanım alanlarına göre ayrılması veya harcamanın ortak gider niteliği taşımaması sonucu değiştirebilir.

Örneğin başka bir parseldeki tesisin giderinin bütün siteye yüklenmesi veya yalnız ticari bölümlere hizmet eden sistemin konut maliklerine paylaştırılması yönetim planı ve toplu yapı düzeni üzerinden incelenmelidir.

İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi, apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir ve gider bütçesidir. Genel olarak:

• Tahmini ortak giderler,
• Her bağımsız bölüme düşecek gider ve avans miktarı,
• Beklenmeyen giderler için ayrılacak tutar,
• Tahsilat takvimi

işletme projesinde gösterilir.

Kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeden proje hazırlayabilir. Projenin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir.

Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, aidatın icra yoluyla tahsilinde güçlü bir belge niteliği taşır.

İşletme Projesine Nasıl İtiraz Edilir?

KMK m.37 uyarınca yönetici tarafından hazırlanan işletme projesine, tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir.

İtirazda:

1. İtiraz edilen gider kalemi belirtilmelidir.
2. Hesap veya paylaşım hatası açıklanmalıdır.
3. İstenen fatura ve sözleşmeler gösterilmelidir.
4. Yönetim planına aykırılık varsa ilgili hüküm yazılmalıdır.
5. İşletme projesinin yeniden görüşülmesi istenmelidir.

İtiraz, kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Yedi günlük itiraz süresi özellikle yönetici tarafından hazırlanıp tebliğ edilen işletme projesi bakımından önemlidir.

İtirazın gönderildiğinin ispatlanabilmesi için noter, iadeli taahhütlü mektup, KEP veya teslim tutanağı gibi yöntemler kullanılabilir. Yalnız apartman mesaj grubuna yazmak her durumda yeterli ispat sağlamaz.

İtiraz Aidat Borcunu Otomatik Olarak Durdurur mu?

Hayır. İşletme projesine veya kurul kararına itiraz edilmesi, aidatın tahsilini kendiliğinden durdurmaz.

Karar iptal edilene, yürütülmesinin durdurulmasına yönelik uygun bir geçici koruma kararı verilene veya yeni bir karar alınana kadar yönetim mevcut karara dayanarak aidat isteyebilir.

Bu nedenle kat maliki üç risk arasında seçim yapmalıdır:

• Aidatı hiç ödemeyerek icra ve gecikme tazminatı riski almak,
• Tartışmasız kısmı ödeyip kalanına itiraz etmek,
• Aidatı ihtirazi kayıtla ödeyerek sonradan iade veya mahsup talep etmek.

Somut olayda hangi yöntemin güvenli olduğu, kararın açıkça geçersiz olup olmadığına ve icra riskine göre belirlenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Aidat doğrudan kat malikleri kurulu kararına dayanıyorsa kararın iptali sulh hukuk mahkemesinden istenebilir.

KMK m.33 kapsamında genel olarak:

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde;
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde

iptal davası açabilir.

Toplantıya katılan kişinin karşı oyunun toplantı tutanağına geçirilmesi önemlidir. Yalnız toplantıda sözlü itiraz edip karar metninde olumlu oy kullanmış görünmek ispat sorunu yaratabilir.

Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlar bakımından süre değerlendirmesi farklıdır. Her usulsüzlük mutlak hükümsüzlük sayılmaz; yalnız “karar kanuna aykırı” demek süresiz dava hakkı sağlamaz.

Aidat Kararı Hangi Nedenlerle İptal Edilebilir?

Başlıca iptal nedenleri şunlardır:

• Toplantı çağrısının usulsüz yapılması,
• Toplantı veya karar yeter sayısının bulunmaması,
• Yetkisiz kurul tarafından karar alınması,
• Yönetim planına aykırılık,
• Kanundaki gider paylaşımına aykırı hesaplama,
• Ortak gider olmayan harcamanın aidata eklenmesi,
• Harcamanın amacı ve tutarının belirsiz olması,
• Kat maliklerine eşit işlem ilkesine aykırılık,
• Hakkın kötüye kullanılması,
• Karar tutanağının gerçeği yansıtmaması.

Mahkeme çoğu zaman “aidatı makul gördüğü miktara indiren” bir yönetim kurulu gibi hareket etmez. Öncelikle kararın kanuna, yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygunluğunu inceler.

Yönetimden Hangi Belgeler İstenebilir?

Aidat artışının denetlenebilmesi için en azından şu belgeler incelenebilir:

1. Yönetim planı.
2. Kat malikleri veya temsilciler kurulu karar defteri.
3. Toplantı çağrısı ve hazirun listesi.
4. İşletme projesi.
5. Gelir–gider cetvelleri.
6. Banka hesap hareketleri.
7. Personel bordroları ve SGK ödemeleri.
8. Güvenlik, temizlik ve bakım sözleşmeleri.
9. Elektrik, su ve yakıt faturaları.
10. Asansör ve teknik bakım faturaları.
11. Demirbaş veya büyük onarım teklifleri.
12. Yönetim şirketinin hizmet sözleşmesi.

Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve hesap vermekle yükümlüdür. Kişisel veriler ve ticari sırlar korunmak kaydıyla kat malikinin yönetim faaliyetlerini denetleme hakkı tamamen ortadan kaldırılamaz.

Belge talebi mümkün olduğunca belirli dönem ve gider kalemleri gösterilerek yazılı yapılmalıdır.

Yönetim Fatura ve Hesapları Göstermiyorsa Ne Yapılabilir?

Öncelikle yöneticiye yazılı başvuru yapılarak belgelerin incelenmesi için gün ve yer belirlenmesi istenebilir.

Sonuç alınamazsa:

• Denetçinin rapor hazırlaması,
• Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılması,
• Yönetici hakkında hesap ve ibra kararı verilmemesi,
• Yeni yönetici seçilmesi,
• Hâkimin müdahalesinin istenmesi,
• Koşulları varsa hesap verme veya tazminat davası

değerlendirilebilir.

Belge gösterilmemesi aidat borcunu her durumda kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak yönetimin giderlerin dayanağını ve dağıtımını ispatlamasını güçleştirebilir.

Yönetim hesabındaki paraların kişisel hesaplara aktarılması, sahte fatura veya zimmet iddiası bulunuyorsa hukuk yollarından ayrı olarak ceza ve vergi sorumluluğu da gündeme gelebilir.

Yönetim Şirketi Tek Başına Aidat Belirleyebilir mi?

Profesyonel yönetim şirketi, kendisine verilmiş yönetim yetkisi çerçevesinde bütçe hazırlayabilir ve tahsilat yapabilir. Ancak yönetim şirketinin varlığı kat malikleri kurulunun kanuni yetkilerini ortadan kaldırmaz.

Şunlar incelenmelidir:

• Yönetim şirketini kim seçti?
• Sözleşmenin süresi ve ücreti nedir?
• Aidat belirleme yetkisi açıkça verilmiş mi?
• İşletme projesi hangi kurul tarafından kabul edildi?
• Harcama yetkisinin parasal sınırı var mı?
• Yönetim planında blok ve toplu yapı yetkileri nasıl dağıtılmış?
• Şirket kendi ilişkili firmasından hizmet alıyor mu?

Yönetim şirketinin hizmet bedelinin veya ilişkili firmalardan alınan hizmetlerin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı denetlenebilir.

Olağanüstü Aidat ve Demirbaş Gideri Aynı Şey midir?

Hayır. Düzenli aidat günlük işletme giderlerini karşılarken, demirbaş veya ek avans çoğunlukla büyük onarım ve yenilemeler için toplanır.

Örneğin:

• Çatı yenilemesi,
• Dış cephe onarımı,
• Asansör değişimi,
• Güçlendirme,
• Ortak tesis yenilemesi,
• Yangın sistemi kurulması

ayrı bir bütçe ve karar gerektirebilir.

“Ek aidat” adı kullanılması harcamanın hukuki niteliğini belirlemez. Harcamanın ortak alanla bağlantısı, zorunluluğu, karar yeter sayısı ve gider paylaşımı ayrıca incelenmelidir.

Faydalı veya lüks yenilikler ile zorunlu bakım ve onarım aynı karar rejimine tabi olmayabilir.

Kiracı Aidat Ödemek Zorunda mıdır?

Kiracı, kira sözleşmesine ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yararlandığı ortak hizmetlerin işletme giderlerinden sorumlu olabilir. Ancak mülkiyete ilişkin her gider kiracıya yüklenemez.

Genel ayrım şöyledir:

KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler ortak giderlerden kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Yönetim aidatı kiracıdan tahsil edemediğinde kat malikine başvurabilir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişki ayrıca kira sözleşmesine göre çözülür.

Boş Daire İçin Aidat Ödenir mi?

Evet. Dairenin boş olması veya kullanılmaması ortak gider sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez.

Kat maliki:

• Dairede kimsenin oturmadığını,
• Elektrik ve su tüketmediğini,
• Başka şehirde yaşadığını,
• Daireyi satışa çıkardığını

ileri sürerek bütün ortak giderlerden muaf olamaz.

Bununla birlikte tüketim ölçerlerine bağlı sıcak su, ısıtma veya benzeri bireyselleştirilebilen giderler bakımından sabit ve tüketim payları ayrı değerlendirilebilir.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Aidat borcu ödenmediğinde yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi ve dava yoluna başvurabilir.

KMK m.20 kapsamında geciken ortak gider için aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran basit faiz olarak değil, kanundan doğan gecikme tazminatı niteliğinde değerlendirilir.

Aidatın ödenmemesi şu sonuçları doğurabilir:

• İlamsız icra takibi,
• İtirazın kaldırılması veya iptali davası,
• Gecikme tazminatı,
• İcra masrafları,
• Avukatlık ücreti,
• Taşınmaz veya banka hesabı haczi.

Aidat kararının hukuka aykırı olduğunu düşünmek, ödeme emrine cevap verilmemesini güvenli hâle getirmez.

Aidat İçin İcra Takibi Gelirse Ne Yapılmalıdır?

İlamsız icra takibindeki ödeme emrine karşı itiraz süresi kural olarak tebliğden itibaren yedi gündür.

Şu hususlar kontrol edilmelidir:

1. Talep edilen aidat dönemleri.
2. Borcun daha önce ödenip ödenmediği.
3. Kat malikliği veya kiracılık dönemi.
4. İşletme projesi ve kurul kararı.
5. Giderin paylaşım yöntemi.
6. Gecikme tazminatı hesabı.
7. Aynı borç için daha önce takip yapılıp yapılmadığı.
8. Tebligatın usulü.

İtiraz süresinin geçirilmesi takibin kesinleşmesine yol açabilir. Kurul kararının iptali için dava açılması, icra takibine itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz.

Kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı bulunması, yönetimin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemesini kolaylaştırabilir. Bu nedenle hem icra dosyası hem aidatın dayanağı birlikte incelenmelidir.

Aidat Borcu Apartman Panosunda İlan Edilebilir mi?

Aidat borcu bilgileri kişisel veri niteliğindedir. Yönetimin kat maliklerini borç durumu hakkında bilgilendirme amacı bulunabilir; ancak kullanılan yöntem ölçülü olmalıdır.

Kişisel Verileri Koruma Kurumunun güncel açıklamasına göre aidat borcunun takibi ve kat maliklerinin bilgilendirilmesi kanuni bir amaca dayanabilir. Bununla birlikte listenin herkesin görebileceği bina girişine asılması yerine yalnız ilgili kat maliklerinin erişebildiği yöntemler tercih edilmelidir.

Borç bilgileri:

• Bina dışından kişilerin görebileceği panoya,
• Herkese açık internet sayfasına,
• Sosyal medya hesabına,
• Gereksiz ayrıntılarla geniş mesaj gruplarına

açıklanmamalıdır.

Bilgilendirme yalnız gerekli kişilerle, gerekli veri miktarıyla ve uygun güvenlik önlemleriyle yapılmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan aidat, yönetim ve kurul kararı uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme kural olarak ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Bu kapsamda:

• Aidat alacağı,
• Kurul kararının iptali,
• Yönetimden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Ortak gider paylaşımı,
• Hâkimin müdahalesi talepleri

bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekebilir.

Ancak ilamsız icra takibi başlatılması için önceden arabuluculuk şartı aranmaz. Takibe itirazdan sonra açılacak dava veya talebin niteliğine göre arabuluculuk yeniden değerlendirilmelidir.

İcra hukuk mahkemesindeki şikâyet ve itirazın kaldırılması gibi takip hukukuna özgü yolların durumu, genel aidat davasından ayrıdır.

İzlenebilecek Uygulama Sırası

1. Yönetim planı temin edilmelidir.
2. Aidat kararının toplantı tutanağı alınmalıdır.
3. İşletme projesinin ne zaman ve nasıl tebliğ edildiği belirlenmelidir.
4. Giderlerin eşit mi, arsa payıyla mı dağıtılması gerektiği kontrol edilmelidir.
5. Fatura, sözleşme ve banka kayıtları yazılı olarak istenmelidir.
6. İşletme projesi yeni tebliğ edildiyse yedi günlük itiraz süresi kaçırılmamalıdır.
7. Kurul kararının iptali için bir ve altı aylık süreler hesaplanmalıdır.
8. Toplantıya katılan malik karşı oyunu tutanağa yazdırmalıdır.
9. Ödememe yerine ihtirazi kayıtla ödeme seçeneği değerlendirilmelidir.
10. İcra takibi gelirse yedi günlük itiraz süresi ayrıca takip edilmelidir.
11. Dava açılacaksa zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.
12. Borç bilgilerinin hukuka aykırı yayımlanması hâlinde kişisel veri başvuruları değerlendirilmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Site yönetimi aidatı üç kat artırmış ancak karar tutanağı, işletme projesi ve hizmet sözleşmelerini göstermemiştir. Kat maliki belgeleri yazılı olarak isteyebilir; tebliğ edilen işletme projesine yedi gün içinde itiraz ederek kurul kararının iptali şartlarını değerlendirebilir.

Örnek 2: Kiracıdan dış cephe yenilemesi ve asansörün tamamen değiştirilmesine ilişkin yüksek bir demirbaş bedeli istenmiştir. Günlük işletme gideri ile yapının değerini artıran esaslı yenileme ayrılarak malik ve kiracının sorumluluğu kira sözleşmesiyle birlikte incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Site aidatı en fazla yüzde kaç artırılabilir?

Yürürlükteki genel Kat Mülkiyeti Kanunu sisteminde bütün siteler için geçerli sabit bir aidat artış yüzdesi bulunmamaktadır. Artış gerçek gider, bütçe, yönetim planı ve kurul kararına dayanmalıdır.

Aidat kararına itiraz edersem ödeme yapmak zorunda mıyım?

İtiraz, aidat borcunu otomatik olarak durdurmaz. İcra ve gecikme tazminatı riskine karşı ihtirazi kayıtla ödeme veya geçici hukuki koruma seçenekleri değerlendirilmelidir.

İşletme projesine itiraz süresi kaç gündür?

Yönetici tarafından hazırlanıp tebliğ edilen işletme projesine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir.

Apartman yönetimi faturaları göstermek zorunda mı?

Yönetici hesap vermek ve yönetim faaliyetlerinin denetlenmesine imkân sağlamakla yükümlüdür. İnceleme talebi belirli dönem ve belgeler gösterilerek yazılı yapılmalıdır.

Ev boşsa aidat ödenir mi?

Evet. Bağımsız bölümün boş olması ortak gider yükümlülüğünü kural olarak ortadan kaldırmaz.

Aidat borcu kiracıdan mı ev sahibinden mi istenir?

Yönetim, koşullarına göre kiracıya ve kat malikine başvurabilir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; malik ile kiracı arasındaki nihai paylaşım kira sözleşmesine ve giderin niteliğine göre belirlenir.

Sonuç

“Apartman aidatı çok yüksek” durumunda yalnız artış oranına bakılarak aidatın hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmamalıdır. Yönetim planı, kurul kararı, işletme projesi, gerçek gider belgeleri ve paylaşım yöntemi birlikte incelenmelidir.

Bütün siteler için geçerli genel bir kira artış oranı benzeri aidat tavanı bulunmamaktadır. Bununla birlikte yönetim keyfî aidat belirleyemez; giderler belgelenmeli, yetkili kurul tarafından kararlaştırılmalı ve kanuna uygun biçimde paylaştırılmalıdır.

İşletme projesine itiraz süresi yedi gün; kurul kararının iptali bakımından ise öğrenme ve karar tarihine bağlı bir ve altı aylık süreler gündeme gelebilir. İtirazın aidat borcunu kendiliğinden durdurmadığı unutulmamalıdır.

Aidat ödenmezse aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve icra takibi riski doğabilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak yedi gün içinde icra itirazı yapılmalıdır. Bu nedenle aidatın hukuka aykırı olduğunu düşünen malik, ödeme ve dava stratejisini süreleri gözeterek belirlemelidir.

Güncel Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – özellikle m.20, 22, 30, 33, 35, 37–39
2. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – kira ve yan gider hükümleri
5. KVKK – Toplu yapılarda aidat borcu bilgilerinin paylaşılması hakkında kamuoyu duyurusu

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planı, işletme projesi, kurul kararları, gider belgeleri, kira sözleşmesi ve varsa icra dosyası incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.