Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? Satış ve Yeni Kiralama İçin Ziyaret Düzeni

Kiracı, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde evin görülmesine izin vermek zorundadır. Ancak ev sahibi ya da emlakçı istediği saatte habersizce eve gelemez. Kiraya veren ziyareti uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Kanunda herkese uygulanacak belirli bir gün, saat veya haftalık ziyaret sayısı yoktur. İş saatleri, sağlık durumu ve evde yaşayan kişilerin ihtiyaçları dikkate alınarak uygulanabilir bir düzen kurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve mahkeme yoluyla gösterim koşulları belirlenebilir. Evi gösterme yükümlülüğü, anahtarı teslim etme veya evi boşaltma yükümlülüğü anlamına gelmez.

Evi gösterme borcu hangi durumlarda doğar?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin verilmesini düzenler. Bu yazı, içinde kiracı oturan konutun satışa çıkarılması veya bir sonraki kiracıya gösterilmesi üzerinedir. Acil tesisat arızasının giderilmesi gibi durumların koşulları ayrıca değerlendirilir.

Satış için gösterimde kira sözleşmesinin sonuna gelinmiş olması şart değildir. Malik, kira ilişkisi sürerken taşınmazını satmak isteyebilir. Buna karşılık sonraki kiralama gerekçesinin mevcut kira ilişkisiyle bağdaşan somut bir dayanağı bulunmalıdır. Kiracının ayrılacağı tarih belli değilken, yalnız yeni ve daha yüksek kira hedefiyle sürekli ziyaret istenmesi aynı şekilde değerlendirilemez.

Kiracıdan talep edilen şey, taşınmazın anlaşılmasını sağlayacak bir incelemeye katlanmasıdır. Evdeki özel eşyaların karıştırılması, dolapların kişisel içeriğinin incelenmesi veya ziyaretçilerin belirsiz süreyle konutta kalması bu amaca kendiliğinden dâhil olmaz. Ziyaretin amacı ile yapılacak inceleme arasında makul bir bağ bulunmalıdır.

Kiraya veren talebinde hangi nedenle evi göstermek istediğini açıklamalıdır. Satış ilanı, emlakçıyla yapılan yetkilendirme ve belirlenmiş alıcı randevusu ihtiyacı somutlaştırabilir. Sonraki kiralamada ise tarafların ayrılışa ilişkin yazışmaları ve planlanan teslim tarihi önem taşır. Tek başına ilan verilmesi, sınırsız ziyaret hakkı yaratmaz.

Kaç gün önceden haber verilmeli, haftada kaç kez gösterilmeli?

TBK m.319, bildirimin “uygun bir süre önce” yapılmasını ister. Bunu her olayda 24 saat, üç gün veya bir hafta olarak sabitlemek doğru olmaz. Aynı şekilde kanunda her cumartesi iki saat ya da haftada üç ziyaret gibi ortak bir takvim bulunmaz. İnternette görülen örnek saatler kanuni zorunluluk olarak kabul edilmemelidir.

Uygun süre, kiracının hazırlık yapabilmesine ve günlük düzenini ayarlayabilmesine imkân vermelidir. Gece çalışan bir kişinin gündüz dinlenmesi, evden yürütülen işin toplantıları, küçük çocuğun bakımı veya evdeki bir hastanın durumu somut değerlendirmeyi etkileyebilir. Kiracının bu ihtiyaçları belirtmesi, talebi bütün olarak reddetmesinden farklıdır.

Tarafların yazılı bir ziyaret planı hazırlaması uyuşmazlığı azaltır. Planda gün ve saat aralığı, yaklaşık ziyaret süresi, kimlerin geleceği, randevunun nasıl teyit edileceği ve zorunlu iptalde nasıl yeni tarih belirleneceği bulunabilir. Birden fazla alıcıyı mümkün olduğunca aynı zaman aralığında görmek de kesintileri azaltabilir. Bunun evde kalabalık oluşturmayacak biçimde planlanması gerekir.

Bu yaklaşımların dayanağı, TBK m.319’daki zorunluluk ölçüsü, önceden bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğüdür. Tablodaki öneriler herkes için bağlayıcı hazır bir ziyaret takvimi değildir.

Kiracı talebe nasıl cevap vermeli?

“Hiç kimseyi almam” şeklindeki kesin bir ret yerine, hangi talebin neden uygun olmadığını açıklamak ve gerçekçi alternatifler sunmak daha sağlıklıdır. Örneğin kiracı mesai saatinde evde bulunamıyorsa bunu belirtip iki farklı zaman önerebilir. Talebin kimden geldiği belirsizse kiraya verenin doğrulamasını isteyebilir.

Yazışmaların tamamı saklanmalıdır. Yalnız karşı tarafın sert cevabını gösteren bir ekran görüntüsü, önceki teklifleri ve kabul edilen randevuları gizleyebilir. Tarih, gönderici ve mesajın bütünlüğü korunarak yapılan kayıt, uyuşmazlığın hangi noktada çıktığını anlamayı kolaylaştırır. Randevu kabul edilmişse ziyaretin gerçekleşip gerçekleşmediği de kısa bir yazışmayla teyit edilebilir.

Kiracının zaten kira ödüyor olması gösterim borcunu ortadan kaldırmaz. Kiraya verenin de taşınmazın maliki olması, kiracının günlük yaşamını dikkate almamasını haklı kılmaz. Uyuşmazlığın değerlendirilmesinde her iki tarafın teklifleri ve davranışları önem taşır.

Emlakçıya anahtar vermek veya evden çıkmak gerekir mi?

TBK m.319, kiraya verenin belirlediği üçüncü kişinin de taşınmazı görmesine izin verilmesini kapsar. Bu nedenle kiracı, yalnız ziyarete emlakçı katılıyor diye bütün talepleri reddetmemelidir. Ancak kişinin kiraya veren adına hareket ettiğinin ve ziyaretin amacının açıklanmasını isteyebilir.

Bu hüküm, emlakçıya sürekli kullanılabilecek bir anahtar teslim etme borcu düzenlemez. Taraflar özel bir erişim yöntemi üzerinde anlaşabilir; böyle bir anlaşmanın bulunmadığı durumda gösterim talebi kendiliğinden anahtar teslimi talebine dönüşmez. Kiracının ziyaret sırasında evde bulunması da tek başına gösterime engel olduğu anlamına gelmez.

Evin görülmesine izin verilmesi, iç mekânın fotoğraflanıp internette yayımlanmasına sınırsız izin olarak yorumlanmamalıdır. İlan için fotoğraf isteniyorsa çekilecek alanlar, kişisel eşyaların görünmemesi ve kullanım amacı ayrıca konuşulmalıdır. Özellikle aile fotoğrafları, belgeler ve evdeki kişilerin görüntülerinin kayda girmemesi için çekimden önce düzenleme yapılabilir.

Ziyaret için evin tamamen boşaltılması veya kiracının eşyalarını depoya kaldırması talebi, sıradan gezip görme ihtiyacının ötesine geçer. Böyle bir talebin ayrı gerekçesi ve hukuki dayanağı incelenmelidir. Kiracı, belirsiz bir “anahtar teslim formunu” ziyaret kolaylığı sağlamak düşüncesiyle imzalamamalıdır; belgenin tahliye veya teslim beyanı içerip içermediği okunmalıdır.

Kiracı izin vermiyorsa ev sahibi ne yapabilir?

İlk adım, talebi somut ve ispatlanabilir hâle getirmektir. Taşınmazın adresi, satış veya kiralama amacı, önerilen randevular ve katılacak kişiler açıklanmalıdır. Kiracıdan uygun alternatifleri bildirmesi istenebilir. TBK m.319 bildirimin mutlaka noter aracılığıyla yapılmasını öngörmez; ancak içeriğin ve kiracıya ulaştığının ispatı bakımından noter bildirimi veya uygun başka yazılı yöntem seçilebilir.

Sonuç alınamazsa kiralananın gösterilmesine izin verilmesi ve uygulanabilir gün ile saatlerin belirlenmesi talebi gündeme gelir. İstenen düzen açık olmalıdır. Belirsiz süreyle, her gün ve sınırsız ziyaretçiyle giriş talebi yerine somut ihtiyaca uygun bir plan sunulması gerekir. Kiracının daha önce hangi alternatifleri önerdiği de başvuru dosyasına konulmalıdır.

Kira ilişkisinden doğan bu davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri kuralları değerlendirilir. Kiralananın bulunduğu yer, gösterme borcunun yerine getirileceği yer olması yönünden önem taşır. Dayanak, HMK m.4, 6 ve 10 hükümleridir.

Dava hazırlığında başvuru harcı, gider avansı, tebligat ve gerekiyorsa keşif giderleri de değerlendirilmelidir. Toplam masraf, istenen işlemlere ve yürürlükteki tarifeye göre değişir. Bu nedenle sabit bir dava bedeli veya kesin bitiş süresi vermek mümkün değildir.

Kiraya veren, karşı tarafın haksız davrandığını düşünse bile yedek anahtarla içeri girmemeli, kilidi değiştirmemeli veya hizmetleri keserek gösterime zorlamamalıdır. Mahkemeden alınacak kararın uygulanması da kararın kapsamına ve kanuni usule göre yürütülür. Emlakçıya verilen satış yetkisi, kiracının kullanımındaki konuta zorla girme yetkisi vermez.

Arabuluculukta neler kararlaştırılabilir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin kanuni istisna dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Evin gösterilmesine ilişkin bu uyuşmazlıkta da esas dava öncesi dava şartı arabuluculuk dikkate alınır. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir; o tarihte görülmekte olan davalar için geçiş istisnası vardır (6325 sayılı Kanun m.18/B ve geçici m.3).

Arabuluculukta yalnız “ev gösterilecektir” yazılması ileride yeni tartışma çıkarabilir. Gün ve saat aralığı, ziyaret öncesi haber verme yöntemi, katılabilecek kişi sayısı, kiracıya eşlik imkânı, mazeret hâlinde yeni randevu ve planın ne kadar süreceği somutlaştırılmalıdır. Satış tamamlandığında veya kiracı evi teslim ettiğinde planın nasıl sona ereceği de düzenlenebilir.

Bu madde kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu, anlaşmanın gerektiğinde cebri icraya konu edilebilmesi için mahkemece incelenmesini ifade eder. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Metnin arabuluculuğa ve icraya elverişli, açık bir düzenleme içermesi gerekir; imzalanmış her belgenin ayrıca inceleme olmadan uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Acil durumda geçici gösterim düzeni istenebilir mi?

Yargılama beklenirken ciddi bir zarar doğma tehlikesi varsa ihtiyati tedbir, yani dava sonuçlanmadan geçici koruma talebi değerlendirilebilir. Bunun kabulü otomatik değildir. İhtiyacın aciliyeti, talebin ölçülülüğü ve hakkın varlığına ilişkin deliller sunulmalıdır. Yalnız “evi satmak istiyorum” denilmesi her olayda tedbir için yeterli sayılmaz. Belirli bir alıcının inceleme talebi, görüşme kayıtları ve reddedilen randevular somut değerlendirmeye yardımcı olabilir (HMK m.389 ve 390).

Tedbir kararı çıkarsa iki ayrı süre dikkatle izlenmelidir. Kararın uygulanması, tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Dava açılmadan önce verilen tedbirde ise uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı, ilgili evrak uygulayan memurun dosyasına konulmalı ve karşılığında belge alınmalıdır. Bu yükümlülükler yerine getirilmezse tedbir kendiliğinden kalkabilir (HMK m.393 ve 397).

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar HMK m.397’deki dava açma süresi işlemez. Ancak bu kural, tedbirin uygulanmasını istemek için öngörülen bir haftalık süreye otomatik olarak taşınmamalıdır (6325 sayılı Kanun m.18/A-16). Tedbir talebinde teminat gündeme gelebileceği de hesaba katılmalıdır; kanuni istisnalar ve mahkemenin gerekçeli değerlendirmesi saklıdır (HMK m.392).

Evi göstermemek tahliye veya tazminat sebebi olur mu?

Bir randevunun gerçekleşmemesi, kiracının hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmez. TBK m.319 gösterime katlanma borcunu düzenler; her ret için doğrudan ve otomatik tahliye sonucu öngörmez. Gösterim talebi ile sözleşmenin sona erdirilmesi talebi ayrı hukuki değerlendirme gerektirir. Kiraya verenin yazdığı “üç gün içinde çıkın” mesajı tek başına tahliye kararı değildir.

Zarar tazmini talebinde de yalnız satışın gecikmiş olması yeterli görülmemelidir. İhlal, kusur, gerçek zarar ve bunlar arasındaki bağlantı somutlaştırılmalıdır. Örneğin alıcının vazgeçmesi, fiyatın uyuşmaması veya kredi bulamaması nedeniyle gerçekleşmiş olabilir. Kiracının davranışıyla ilgisi gösterilemeyen her kayıp ona yüklenemez. Sözleşmeye aykırılıktan doğan sorumluluğun genel çerçevesi TBK m.112’de düzenlenir. Borçlu, kendisine kusur yüklenemeyeceğini ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir; zarar ve ihlalle bağlantısı ise ayrıca ortaya konulmalıdır.

Öte yandan TBK m.319, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Bu hüküm her olağan ziyaret için otomatik indirim doğurmaz. Kullanımın ne ölçüde aksadığı ve hangi zararın meydana geldiği açıklanmalıdır. Kiracının hukuki değerlendirme yapılmadan kirayı tek taraflı kesmesi, ayrıca ödenmeyen kira ve tahliye uyuşmazlığı doğurabilir.

Varsayımsal örnek: Ret mi, makul alternatif mi?

Gece vardiyasında çalışan bir kiracıya ertesi sabah dört ayrı alıcı getirileceği bildirilmiş olsun. Kiracı, dinlenme saatini açıklayıp aynı hafta iki akşam için belirli saat aralıkları önerir. Bu cevap, evin hiç gösterilmeyeceği beyanından farklıdır. Değerlendirmede vardiya çizelgesi, ilk talebin zamanı ve kiracının sunduğu gerçekçi alternatifler önem taşır.

Aynı kiracı, bütün teklifleri aylarca reddedip herhangi bir saat önermiyorsa durum değişir. Kiraya verenin önceden bildirdiği makul randevular ve kiracının cevapları mahkemeden düzen kurulmasını istemeye dayanak olabilir. Örneğin sonucu belirleyen, yalnız kiracının işinin olması değil, tarafların uygulanabilir bir çözüm için nasıl davrandığıdır.

Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?

• Kira sözleşmesi ve ekleri: Tarafları, kiralananı ve varsa ziyaret hükmünü gösterir. Hazır sözleşmedeki sınırsız erişim ifadesinin tek başına yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
• Bildirim ve cevapların tamamı: Talebin ne zaman ulaştığını, hangi saatlerin önerildiğini ve ret nedenini ortaya koyar.
• Satış veya sonraki kiralama hazırlıkları: İlan, alıcı randevusu ve emlakçı yetkilendirmesi gösterim ihtiyacını somutlaştırır.
• Günlük düzeni etkileyen belgeler: Vardiya çizelgesi gibi kayıtlar uygun saat seçimini destekler. Sağlık bilgisinde yalnız gerekli kapsam paylaşılır.
• Randevu çizelgesi: Gerçekleşen, iptal edilen ve alternatif sunulan ziyaretleri tarih sırasıyla gösterir.
• Arabuluculuk son tutanağı ve varsa mahkeme kararı: Dava şartının ve kararın uygulanmasında izlenecek işlemlerin kontrolünü sağlar.

Önce amaç ve ihtiyaç açıklanmalı, ardından karşılıklı uygun saatler yazılı hâle getirilmelidir. Çözüm sağlanamıyorsa bütün yazışmalarla birlikte arabuluculuk ve gerekiyorsa mahkeme başvurusu hazırlanabilir. Satışın kira sözleşmesine etkisi ayrıca incelenmelidir; yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu konu ve şerhin ek koruması, kira sözleşmesini tapuya şerh ettirme rehberinde açıklanmaktadır.

Av. İltan Ekmekçioğlu adına hazırlanan genel bilgilendirme metnidir. Hukuki kaynak kontrolü: 31 Ekim 2026. Somut olayda sözleşme, bildirimler, tarihler ve talebin kapsamı birlikte değerlendirilmelidir.